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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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楼市调控不能缺少反腐条款  

2010-01-23 18:33:02|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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易子杰评论:
       房地产行业的腐败和不良开发商利用腐败可以说是公开的秘密,这次昆明市委书记仇和的表态只是以政府官员的身份验证和承认了这一点。只有敢于面对腐败,让腐败没有起滋生的土壤,才能从根本上消灭腐败。支持仇和!


      附法制日报报道:        

     “昆明的土地价格比周边(省会)城市都低,但是房价不低,为什么?原因是钱到了老板的包里。这是巨大的贪污腐败!为什么?因为部分官员当了老板的保护伞。目前我们已经掌握了一些线索,下一步会对这些官员进行查处。”昆明市市委书记仇和近日在一次会议上作出上述表态。

高房价与贪污腐败有关本不算什么新闻,但从仇和嘴里说出来就变成了新闻,显然主要是因为仇和的特殊身份。但仇和的“说腐败”能否真正变成“反腐败”,通过反腐败昆明房价能否降低,还是个未知数。我们需要密切关注昆明的反腐动向以及房价变化。其实,不但每年都有不少落马官员来证实高房价与贪污腐败有关,而且有开发商坦言,“如果权力都在阳光下运行,开发一个房地产项目的成本就能降低15%”。也就是说,腐败大概占房价成本15%左右,腐败不除,房价成本难降。因而,楼市宏观调控离不开反腐败,但遗憾的是,楼市调控政策缺少反腐条款。

仇和之所以得出“高房价与贪污腐败有关”的结论,是因为昆明的地价低而房价高。换言之,开发商是低价拿地高价卖房,开发商牟取了暴利,某些官员当起了保护伞。在我看来,为开发商当保护伞的不仅是某些官员,还有某些地方政府;楼市腐败不但是部分官员腐败,还存在集体性腐败和系统性腐败。

楼市集体性腐败和系统性腐败的根源在于,我们的某些机制和制度为腐败提供了机会。制度赋予了规划、国土、建设、房管、物价、工商、税收、交通、环保、卫生防疫、消防、地质勘探、园林、人防等部门权力,但却对权力缺乏相应的监督和制约。很多部门表面上看是把关,实际上是利用把关的权力干腐败的勾当。例如,规划部门就存在“腐败容积率”,即容积率稍微提高一点点,就意味着在原有土地上可增加不少商品房销售面积,开发商小“投资”就可获得一大笔额外收入,比如说,容积率提高0.5的话,就意味着在原有土地上可增加建设、销售0.5倍于土地面积的商品房。再如,土地部门以极低的价格从农民或者城市居民手中征到土地,然而再天价转让给开发商。

可以说,无论是“腐败容积率”还是倒卖土地,如果详细调查物价、工商、税收、交通等部门的房地产业务,相信能发现不少腐败行为。之前,曾有开发商叹息:“楼盘开发成本只占房价20%,开发商能够拿到其中40%的利润,余下超过40%的利润全部被相关职能部门‘层层消化’掉了。”这里所谓的“消化”,就包括腐败性消化。在我看来,高房价与贪污腐败有关的真正含义在于,不仅房价成本中含有不少腐败成本,而且中央遏制房价过快上涨时也要遭遇某些阻力。之前所进行的楼市调控没有达到政策预期,一个重要原因就在于政策执行时打了折扣,某些官员、某些地方政府不但不落实调控政策,反而充当开发商的保护伞。

显而易见,腐败是公平与效率的最大“敌人”。没有反腐措施先行,楼市调控就不可能实现公平与效率,很可能达不到预期。“国四条”、“国十一条”等政策虽然使用了货币、土地、税收等调控工具,但没有意识到,货币、土地、税收等调控工具取代不了反腐败。因此,很有必要将反腐败纳入楼市调控中,楼市只有干净了才能健康发展。(冯海宁) 

 

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