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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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土地买卖制度推高房价  

2010-12-08 11:48:17|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        据新京报12月8日报道  2010年房价上涨速度虽然大大放慢,但仍高于城乡居民收入增长速度。目前中国85%家庭没有能力购买住宅。中国社科院昨日发布的《经济蓝皮书》对明年房地产形势分析称,在调控不放松等情况下,房价可能出现略跌。

蓝皮书中由中央党校教授周天勇撰写的房地产形势与调控及改革建议分析称,2010年房地产“调控年”,中央政府对房地产的调控成效显著,房价涨幅从2009年的25%左右,可能下降到15%以内。

楼市调控遇多重两难困境

他亦直言此次调控遭遇许多两难困境,如实现居民买得起房的目标与猛烈推高房价的土地买卖制度之间的冲突;如政府一家卖地,开发商千家竞买;70年租金收入一年中收取,摊入房价中等制度。同时,存在中央要求控制房价和中央与地方之间财政税收关系不顺的冲突。

周天勇称,目前全部正规税收中近70%由中央财政分得,地方现有的四级政府只有30%多一点,地方政府的公共服务、行政事业开支和建设经费,除税收分成外,大量来自于土地出让及对房地产的各项收费,还包括各种收费和变相借债。如果房价低迷,土地出让流拍,或者出让土地价格过低,地方政府的财政收入将受到严重的影响。

此外,中国还存在土地是用来吃饭,还是用来居住的矛盾。中国农业劳均耕地只有0.36公顷,排世界倒数第3位。如果对日益城市化的人口需要的住宅土地供应不够,在供求作用的推动下房价无疑会持续上涨,致使85%的需要住房的居民买不起和住不起房,也会酿成非常严重的社会问题。

若调控放松房价将反弹

对于房价走势,周天勇分析了两种可能性。

其分析认为,上述三个问题如果不能解决,仅用目前控制开发商和购房者贷款的办法,中央政府宏观调控力度大时,房价涨幅可能降低;而开发商利益集团压力大,经济增长受到影响,地方财政利益受损向中央政府抱怨,进而宏观调控力度放松时,房价涨幅可能快速反弹,导致房价的又一次暴涨。

另外一种可能性为房价略有下降,或者温和上涨。他分析,如果中央政府下决心解决住宅问题,加大城镇居住用土地供应,改革土地制度和地方政府财政税收渠道,出台房产税,严厉打击土地囤积和房屋的投资投机行为,让房地产开发商的利润回归正常水平,2011年,房价有可能略有下跌,或者其涨幅最多为6%,低于城镇居民可支配收入和农民工工资增长速度,经过数年的努力,使房价收入比下降并接近于6。

应禁止住宅成投资品种

对于住宅问题的解决,周天勇认为要坚持走市场经济解决住宅供求的道路,少部分高收入居民的住宅,完全放开由市场解决;大部分中低收入居民的住宅,由市场解决,但政府要控制房价收入比,要调控居民收入增长与房价上涨的动态关系。同时,要确立住宅是基本消费品的理念,应禁止住宅成为投资和投机品。他提出对住宅开征房产税,使拥有多套房屋的成本和风险提高,特别是抑制不通过信贷而用自有资金购买多套房及别墅的需求行为。

此外,周天勇还提出大幅延长土地使用期。其解释称,目前土地使用期为20年、50年、70年的规定,在土地使用权到期后会面临麻烦。与其这样,不如规定一个长期的土地使用期。

蓝皮书·关键词

【GDP】

今年超9 明年冲10

蓝皮书预计,今年全年GDP增长速度将达到9.9%的较高水平。2011年,影响中国经济运行的基本因素没有发生明显变化,在保持宏观调控政策力度相对稳定的条件下,经济将保持高位平稳较快增长态势,与2010年增长速度基本持平,GDP增长率预计可达10%左右。国家发改委投资研究所研究院张汉亚称,预计今年全年GDP增长在10.2%左右。

【CPI】

今年预计上涨3.2%

蓝皮书指出,我国通胀的压力在增加。今年CPI在逐季上升,预计全年CPI上涨3.2%。在今后几年,流动性过剩始终是造成通胀压力的主要因素。

社科院数量经济研究所所长汪同三认为,未来影响中国通胀的因素除了国际输入型因素、中国过去两年因应对金融危机高强度的贷款规模、农业薄弱给游资提供的炒作机会外,劳动力成本上升和“十二五”初年的投资热情,均会带来通胀压力。

关注房产税

贺铿:房产税应在明年推出

人大财经委副主任称要让人“养不起多余住房”

近日,全国人大财经委副主任贺铿在“第五届中国全面小康论坛”上表示,房产税应在明年出台。今年4月以来,中央进行了两轮楼市调控。中国指数研究院等房产研究机构近期公布的数据显示,国内房价再现上升势头。

当日,在回答明年是否会出台第三轮房地产调控政策时,贺铿表示,房产税应在明年推出。其指出,房产税虽然对增量房和存量房都要征税,但旨在控制房价和抑制炒房,“在制度安排上,要让中等以上收入者通过按揭等方式买得起基本住房,但是养不起多余的住房。”

贺铿还指出,实行房产税要注意两个问题,一方面是不应当增加一般居民的负担,确定一个恰当的免税或者退税的标准;另一方面,税率不宜过低,应当达到有效遏制投机和引导居民合理消费的目的。

试点征房产税 沪拟按人均面积

据《新闻晚报》报道 在部分城市房价开始出现反弹之势时,备受争议的房产税终于有了进一步的进展。

有媒体近日报道称,房产税将于2011年初试点,目前财政部和国家税务总局正在对《房地产税暂行条例》进行修订,以符合对居民自用房的征税。据悉,试点城市包括上海和重庆,而两座城市的试点方案也有很大差别。

据介绍,从目前确定的思路,房产税将按人均面积为起征点。其中,重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收,存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增一般房地产,而且按照人均面积做起征点考虑。

消息称,设计中的房产税的税率为累进税率,房屋价值高、人均面积大的房屋其税率更高。按照早前披露的信息,在上海提交的房产税试点方案中,税率初定在0.3%—0.4%。照此计算,一套总价300万元的住宅,年缴房产税12000元左右。

对于房产税,复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为至少有三大好处:可以抑制房价增势;税收可起到调节收入分配作用;政府多了财税来源,土地出让就会有所削落,开发商拿地热情也会受影响,“地王”频出现象有望缓解。

楼市现状

楼市调控上演“拔河赛”

经历数次调控,房地产市场已出现积极变化。但是,量跌价滞的局面并未根本改变,通胀和流动性过剩双重压力袭来,加剧调控难度。

像是一场特殊的拔河比赛,绳子的一端是频频发力的楼市调控政策,另一端是多元的房地产市场。

以时间为坐标,从1月到4月再到9月,从限贷、限购到限外,从信贷、税收、住房保障、土地等,政策出台之密集,动用的政策工具之多前所未有。房价涨幅从1月的9.5%到2月份的10.7%再到3月份的11.7%,一路上扬。自6月起持续3个月的环比涨幅为零,炒房和投机性购房等不合理住房需求得到初步抑制,但是进入9月,房价环比再度增长。

面对当前量低价平,甚至一些地方房价上涨有卷土重来危险的新形势,房地产市场调控仍需深化。

每次调控政策出台,就会带来一段时期的观望,然而经过几个月的调整,房价依然在高位徘徊,购房者预期发生变化,再次涌向市场,房价随着成交量的上升而反弹。

能否改变旧有的局面重演,关键在于对一些新老问题能否有突破性的解决:住房保障滞后,大量需求只能在商品房市场释放,调控腾挪余地小。过分依靠房地产业带动经济增长和地方财政增收,调控执行力打折扣。国内外多重因素交织,调控难扼房地产业“资金”咽喉。

(本文来源:新京报 )

 

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