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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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烂尾商业项目并购机会与价值提升   

2010-04-13 17:35:28|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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 易子杰点评:以下是我朋友赖云先生在成都的演讲,主题为“烂尾商业项目并购机会与价值提升”,本人认为赖先生对烂尾商业项目并购机会与价值提升有相当的认识,其观点和经验有很好的实战参考价值。不过本人提醒一点,即烂尾商业项目通常有复杂的债务纠纷,甚至很多纠纷还是隐形的,作为投资者在并购时是需要充分考虑这个风险。

附演讲报道:

 2010年3月28日,由中国商业地产联盟发起,商务部流通产业促进中心支持,联合独家网络媒体搜狐焦点网共同举办的“2010中国商业地产行业年会”在成都世纪城天堂洲际酒店顺利举行。

主题为品质、责任、理性的年会活动,吸引了商业地产一线大佬聚首成都,热议商业地产发展新趋势。年会内容由宏观篇、地产篇和商业篇三大板块构成,不仅有政府相关部门领导和知名财经专家权威解读“两会”后中国经济新走向,探寻扩大内需和城镇化战略给商业地产带来的新机遇,剖析中国消费政策导向与消费市场新趋势,还邀请了行业巨擘共同寻找商业地产复苏新动力。 

 烂尾商业项目并购机会与价值提升  - 经济研究员易子杰 - 摩通资本国际经济研究中心

(赖云 北京光耀东方投资管理有限公司副总裁)   
以下是北京光耀东方投资管理有限公司董事、副总裁赖云先生在现场发言实录,敬请关注!

       【时间】:2010年3月28日16:00

  【地点】:成都世纪城洲际酒店

  【活动】:2010(第七届)中国商业地产行业年会分论坛二

       【嘉宾】:北京光耀东方投资管理有限公司董事、副总裁赖云

以下是活动现场图文实录

  【赖云】 :各位同行,各位朋友,下午好!我来自北京光耀东方集团。由于今天下午我演讲的主题涉及到烂尾商业项目的并购和价值提升这么一个主题,那么下面首先请允许我介绍一下光耀东方集团。光耀东方集团是以大型城市综合体开发为基础,以投资并购商业烂尾楼为重点,以商业运营管理为主线,整合城市商业地产产业链,形成开发、收购、管理并举的完整体系,推进中国商业地产专业化进程的这么一个公司。这个公司2003年成立以来,在并购业务板块线上,已经在山东、河北、山西、北京等地收购了八个项目。目前已经有5个项目成功开业,运营良好。其余的目前正在做法律上的梳理,并购的梳理,或已经在招商运作的过程当中。

  所以上面这个图是我们收购的第一个项目,就是03年收购的,我们这个公司就以这个项目起家,它处在山东聊城新东方广场,下面这个图从左第一张是我们在河北做的一个项目,叫邯郸新丹兰尚街,这个商场38000平米,聊城这个项目是一个综合体,有11.5万的体量。中间这个图是山西大同项目,叫新东方尚街,它有4万平米,最右边这个图是石家庄项目,叫品汇时代,这个项目总共有6.5万的体量。

  再看右边的图,叫光耀东方广场。它前身是北京西客站正北200米的一个烂尾楼,前身叫做海天中心,这个体量20万平米。左边这个图比较小,它位于北京中关村,叫新中关购物中心。公司成立这么些年以来,在收购烂尾楼,提升烂尾楼商业价值这个方向上,有了一些积累,有了一些心得。那么下面我来和大家分享。

  首先我们对烂尾楼项目做一个界定。所谓的烂尾楼,包括未完成建设停工的这种项目,同时也包括竣工开业后,由于经营不善关停的项目。这是我们的理解。今天我讲三个问题,第一为什么会出现大量的烂尾楼的项目,第二收购烂尾商业项目是精巧的赢利模式,第三如何实现和提升烂尾商业项目的价值。下面我说第一个问题。

  我们分析出现烂尾商业项目的原因,直接有这么一些:简单的说项目的地段不好啊,建筑设计有问题啊,商业规划不到位啊,招商经营等等出现问题,当然销售不好也是一个问题。中国的商业地产,目前的阶段对于不少开发商来讲,还有销售的问题,这是很实际的,因为这个方面处理不好,可能财务出现问题,资金中断。还有一些项目出现法律纠纷等等。但是,我们认为这些都是表层上的原因,更深层次的原因有下面一些。

  一开发商对商业地产的运营规律认识不足。商业地产是专业性很强的行业,从概念上说,它首先是商业,其次才是地产,从属性上说,它即从属于商业,又从属于地产。但是二者又不是简单的叠加,不是说简单的做加法就可以了,他是一个有机的融合,当然商业经营的问题是整个商业地产的核心问题。今天上午的主题演讲当中,商务部原部长助理黄海先生他提到一个例子,关于商业和商业地产的关系,他有一个很好的比喻。他怎么说呢,他说商业和商业地产,是房客和房东的关系,那么其实我们理解呢,有不少房客很想做房东。但是目前阶段我们可以放眼看一下在国内,商业企业做商业地产做的很好的,客观的说在目前还不是很多,为什么?他本身对商业的理解啊,这里面就是刚才所讲的这种关系,因为它不是简单的叠加,他对地产领域的一些运用规律没有掌握,不一定能很好的进入这个行业。

  我们做过分析,国内有两个阶段,曾经大量出现过烂尾楼,商业烂尾楼。一个是90年代的末期,一个是02-05年这个时间段。主要的原因我们认为他就是有很多住宅开发商,他在准备不足的情况下,他对这个商业地产运作规律认识不清的情况下,他在团队准备不足的情况下,贸然的进入商业地产领域,最后有导致很多项目关停。

  第二个原因开发商缺乏对商业地产系统资源的整合能力。商业地产不仅仅是专业性很强的行业,同时又是一个系统性很强的行业。开发商只有具备了对整个价值链的整合的能力,才能保证整个商业地产的开发,或者是经营这两个阶段的成功。因为商业地产他广泛涉及社会、经济、文化、城市规划、建筑、投资、金融、商业、消费者心理等各个领域。同时商业地产在开发阶段,他从投资拿地,到项目定位,项目的规划,建设到营销策划,招商、销售、经营以及后期的管理,它又是一项很复杂的工程。与住宅项目开发相比较,商业地产项目,对开发企业的资金供应能力,对项目定位的判断把握能力,商业规划能力,招商整合能力,后期商业运作能力等等,都提出了更加严格的要求。

  第三个原因,就是缺乏具有实操经验的专业团队。刚刚讲了专业性要强与住宅地产,商业地产的烂尾除部分在开发商出现财务问题之外,我们大多认为是由于经营不善,无法持续经营而导致的。所以只有组建一个具有丰富市场经验,执行力很强的专业管理团队,才能确保从项目定位,商业规划,业态组合,工程定位,营销策划,项目招商,商铺销售,商场开业到后期的经营全流程的工作细致到位,才能确保项目的成功。说到这一点,就我们公司来讲,为了加强公司的专业化建设,我们曾经计划收购国内一家省级的百货企业,通过这种收购来组建我们自己的商业集团,丰富自己的百货商店、大卖场等模型,来解决业态的配置,商业物业的融资等等。

  第二个问题,收购烂尾楼,是精巧的企业赢利模式。第一点,收购是企业快速和低成本的扩张。为什么呢?因为与商业地产开发相比,收购他具有短周期运作的优势,他避免了土地的招拍挂,同时又避免了办理五证,在这个环节有时会费时很长,还有避免了项目建设的长周期。以我们的经验,我们通常收购一个商业项目,只要他的改造变动不是太大,我们通常用四到六个月就完成这个项目收购、运作到开业。

  还有收购烂尾项目,它的好处,往往有价值洼地,这是因为烂尾项目他的估值往往偏低,他估值不低就不是烂尾楼。通过专业团队的收购运作,提升项目的竞争力,销售物业以回笼资金,从而实现项目的增值,实现较高的投资回报。因为很多年前开发的项目,那个时候的成本,包括土地成本都是比较低的,可是我们收购之后在重新整合之后,我们销售的价格就是现在的价格,所以收购烂尾楼的盈利空间是可以想像的。以我们的一个案子为例,那是山西大同叫新东方尚街为例,他是4万平米,他的收购成本我们打下来也就是3400一个平方。但是我们后来销售其实我们达到了1.2万。

  第三点那就是当前收购烂尾楼项目,存在巨大的商机。今天上午的主题演讲几位嘉宾提到了我们国家的城市化进程的问题,提到工业化和城市化的关系问题,我听了以后很受启发。我们国家的城市化进程的加快,众多城市中心区域升级改造涌现了大量的商业地产,前面廖总提到了成都数据,成都现在正在开发的大型城市综合体项目达到48个。那么这么大的商业地产项目地进入,导致一些城市商业地产项目供大与求,甚至有一些处于超饱和的状态,毫无疑问肯定会出现烂尾楼。另外在我们国家,零售商业是充分竞争的行业,它从80年代开始竞争就比较充分了,特别是04年之后零售业对外开放,国际零售业巨头,他们原来重点在一、二线城市争夺市场,但是现在又加入了对三、四线城市的市场争夺,零售业的竞争更为激烈,在这样的背景下,也必然导致部分商业关张,这也是一个趋势。第三个在国家加大对房地产调整阶段,金融的收紧也导致了部分商业项目因为资金的断裂而烂尾。不少商业项目经过了08年的金融危机之后状况更为糟糕。还有部分开发商以普通住宅的模式和理念,进行商业地产的开发,这也是导致烂尾的一个重要的原因。所以我们认为收购烂尾商业项目存在巨大的商机,这当然也给商业地产的整合提供了发展的机遇。我们做过很多调研,全国三、四线以上的城市,我们认为是存在大量的烂尾项目,尤其以一、二线城市为甚,举一个例子,烂尾项目在北京据我们摸底不下一百个。目前光耀东方集团已经搜集了全国500多个烂尾的商业项目资料。2010年我们将继续加大投资,预计将在全国收购2-4个烂尾项目。

  下面我说第三个问题。如何实现和提升烂尾项目的价值。这里我想说的第一点,就是我们对商业地产价值的理解,首先是商业地产的价值链的问题,首先要保证终端客户的消费价值,什么意思呢?就是说你做为商场,要让你的顾客,在你这里的消费是值的,只有这样你这个商场才能越做越旺,你做旺了,当然你就能够保证商户经营的价值,因为商户能赚钱。再往下说,商户能赚钱了就可以交租金,甚至涨租金,这就保证了业主的投资价值,有了以上的关系,开发商的项目价值,就自然得到了保证。关于这一点说实话我们不少商业地产的开发企业,价值链的认识我认为是反过来的,至于说最终的你这个商户的经营价值怎么保证,甚至这个商场如何做好,就是保证终端顾客的消费价值等等,这些问题很少考虑,说实话我们感觉肯定会走一个误区,最后会爆发,这其实也是我们工作当中的一个体会。

  提升项目的商业运营能力,是提升商业项目的一个根本的问题,这一点包括今天不少嘉宾,前面廖总也都提到,专业的商业规划和良好的招商成果是提升项目价值的关键环节,因为你要最后要做好这个商场,做好这个商业,你必须有好的规划以及好的招商成果。还有一点,很重要。就是不透支开发利润,不透支商户利润,不透支业主的投资收益,我们认为这是提升项目价值的根本问题。说实话,我们认为2002年是商业地产的元年,从那个时候起不少商业地产的项目商铺卖的很贵,02年卖到5万6万一平方,现在我们有的城市,地下一层,地下二层都能够卖10万一平方,这里面销售你可能能够实现,可是我们要考虑到,你这么高的价格,你如何保证投资商就是业主的回报,业主的回报他要求高了,他又怎么样来保证商户的租金交纳等等,就是刚才讲的价值链出现了问题,这都是我们提出的问题,这也是我们对商业地产的重要的思考。

  第二点如何实现烂尾项目的价值。由于是收购,首先梳理好烂尾项目的法律关系,这点尤为重要,厘清项目的法律问题,构筑好防火墙,保证项目的安全性,这是第一。第二是对项目进行重新定位规划,合理地进行商业业态的组合。第三是研究产品,合理确定销售物业和持有物业的比例。当然你要研究变现的产品,那些产品是能够变现的,第四就是重塑项目的形象,因为烂尾嘛他的形象很差,你要考虑如何包装,如何从方方面面对这个项目进行重塑形象。第五要重视商业的运营,用开发利润反哺商业经营,这也是我们的一个重要的体会。让过渡期,培育期尽快的过去,这个要操作好。第六,收购烂尾的工作,要组建一支工作经验丰富的操盘团队,这是最重要的。这里面我们要提到一个光耀东方的案例。我们收购北京原来叫海天中心的项目,现在叫光耀东方广场,这个合同价值20多个亿。我们从正式接触项目的第一天开始,从谈判到签约用了10天的时间,在这以前,找这家项目方谈判收购的不少于100家企业,其中有一些企业光尽职调查就是三个月到半年。我们十天之内完成整个签约,然后100天之内,刚好是100天整,我们这个项目的公寓部分就开盘销售,而且当天非常火爆。这一点可能来自北京同行非常熟悉,所以有媒体评价说,北京光耀东方广场收购案是烂尾楼收购的经典案例。

  由于时间关系,关于收购烂尾楼和提升它的价值这么一个演讲,我今天就到此结束,我想对这个问题感兴趣的同行、朋友,包括对城市综合体开发感兴趣的朋友,我们可以会下进行交流。谢谢大家。

 

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