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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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易子杰:重庆“地票“交易制度值得全国借鉴  

2010-05-22 23:46:39|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       所谓地票,指包括农村宅基地极其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。

        在解决城市用地紧张问题的同时,地票交易制度也提升了农村特别是偏远地区的土地价值。地票交易产生的收益,将主要用于农民社会保障和新农村建设。由此实现城市资本反哺农村。

      重庆“地票“交易制度既合法获得建设用地指标,又保证农村耕地没有减少,还改善了农民的居住条件,值得全国借鉴。

       以下是关于地票的知识解答:       

  重庆市有关部门已下达文件,今后主城区的经营性用地,政府不再下达用地指标,而是通过地票获得。这意味着,地票的交易规模会越来越大。

  重庆自2008124日成立全国首家农村土地交易所,以建立城乡统一的土地市场为目标,逐步建立起一套最大限度发掘农村土地资本价值,促进城乡要素相互流动的新机制。

  我们不仅是在做一个交易市场,更重要的是在国家城乡统筹战略下,成为率先探索完善农村土地管理制度的改革工具。董建国说。

  重庆对交易所进行制度设计,启动于去年5月,由政府相关部门封闭操作,关于农村土地交易所的运作模式,利益分配机制及制度构思,外界一直难解其全貌,324日,董建国接受本报专访,就相关问题进行了详细解读。

  交易所:实盘与虚盘

  1、农村土地交易所成立的背景?

  成立农村土地交易所,是重庆城乡统筹综合配套改革的一个标志性事件。

  按中央的定位,重庆的农村土地交易所,不光是开展土地交易的场所,而是一个肩负着完善农村土地管理制度的改革工具,它将会对农村土地制度很多方面产生连锁性、政策设计的影响。

  2、交易所主要开展哪些方面的土地交易?

  根据3号文件的定位,农村土地交易所是开展农村土地实物、指标交易。这实际上是两大块,一块土地实物交易的,我们称为实盘。

  虚盘就是指标交易,我们也称之为地票,农村土地交易所的创新性,主要体现在地票交易上。

  现在农村土地市场化,集约化不够,城市建设用地这两块已解决了,反过来,农村建设用地规模更大,只有用市场化集约化手段去推动,才能发挥更大的效益,我们正是在做这方面的尝试。

  我们是希望通过制度创新,逐渐组建成为一个城乡统一的土地交易市场。

  真正建立城乡统一的土地交易市场,必须在土地交易的实现方式上要打通,如指标交易与招拍挂的通道,在利益回馈、分配上,城乡间要联通,在交易指标使用程序上,虽然所有制是二元的,但通过地票的市场运作,通过土地征转用,实现一体化。

  地票

  3、地票是怎么产生的?

  首先将农村建设用地复垦为耕地,实现一部分建设用地腾出来,同时耕地增加。农村宅基地复垦工作完成后,第二个环节是验收,由土地行政机关和农村部门,对复垦耕地进行验收,保证数量和质量,确认减少了多少农村建设用地,二是增加了多少耕地。这个验收非常严格。

  指标不一定都要交易,有的要优先用于农村自身的建设,仍有一部分富余的,可以拿到农村土地交易所登记,进行指标交易。这有点像房屋预售登记,集中到全市范围卖。

  4、地票交易主体是什么?有社会资本参与复垦,从而可以成为地票所有者吗?

  我们的程序是农民自愿提出申请,农村集体经济组织同意。

  复垦由区县政府土地整理机构进行,由他们作为主体来进行登记,地票交易只是指标交易,不与具体地块挂钩。现阶段,还没有放开让其他社会主体参与复垦,因为考虑到农民议价能力,开发企业趋利的性质及各方面对资金饥渴程度,这些复杂因素很可能导致分配关系扭曲,使我们找不到最科学的分配机制。所以现在的制度,是在比较单纯的状态下设计的。

  5、地票的价格是如何确定的?

  第一次交易之前,连我都不能说地票能成交多少钱,只能预判。进入市场后,让市场说话。

  每完成一次交易会,我们都要分析每次的交易方式、成交价位,利益分配等等,都要进行讨论。

  权益分配

  6、有专家提出这样一个疑问,地票的存在,会不会形成在国家无偿指标与地票这一有偿指标的获取双轨制?

  不会出现这个问题。我们最近下发了文件。主城区经营性用地,不再下达国家计划指标,国家下达指标只用于工业、公共设施、教育卫生等事业性用地及扩大内需项目。经营性用地,只能使用地票。但远郊区县我们仍然实行原计划下达形式。

  从这个层面,主城区在用地指标上是存在双轨制,但具体到某个方面,肯定是单轨制的。

  7、对于地票交易的溢价,是如何分配的?如何保障农民的利益?

  利益分配主要是三块,一是支付复垦成本,对农民的宅基地上的房屋,比照征地的标准,给予补偿,并对其新购房给予补贴。

  此外,由于农村集体组织是土地所有权人,要付给它类似于土地出让金的价款。当然也有人提出为什么不把所有溢价都直接给农民,因为所有权人是集体,农民只有宅基地使用权,农民进城后(如购房入户),还可以在给农村集体组织的出让金里,得到自己的份额。

  上述分配完成后,如果还有结余,就由区县政府建立耕地保护基金。

  当然这个分配是有弹性的,随着房地产市场发展,城市空间需求的增大,地票交易价格肯定会提高,那时具体的分配额度还会有变化。但总的分配框架,大体是完善的。

  8、人们还有一种担心,地票制度会不会使小产权房合法化?

  我们严格遵守国家在宅基地管理上的政策,坚持农村一户一宅,如果大量搞小产权房,不利于农村土地规模经营和管理,不利于确保粮食安全和社会稳定。我们主要是将废弃闲置的宅基地复垦为耕地,而不是直接的流转。

  在地票的制度设计上,没有给不规范集体建设用地流转,包括小产权房留下空间。

 

 

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