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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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越南:公民参与到征地和拆迁过程  

2010-08-31 20:09:30|  分类: 1、国际经济研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        最近,越南房地产开发商成了热锅上的蚂蚁。
        根据10月即将正式生效的第69号法令,越南房地产开发企业所支付的土地使用和补偿费将相当于市场价的全额,而不是像现在一样基于政府官方估价。
        越南的土地市场目前存在两种土地价格。第一种是根据《土地法》的规定由财政部、自然资源与环境部共同确定的“官方土地价格”,这一价格的主要用途是,土地使用权转让税的计算、土地分配或租赁时税收的征收、土地分配时地产的估价和土地收回的补偿。第二种为“非正规土地市场”或称“影子土地市场”的民间土地交易价格。第一种土地价格要远远低于第二种,大约相当于第二种的50%。
        长期关注东南亚、南亚问题的资深媒体人尹鸿伟在接受云信的专访时认为,在之前,越南政府在拆迁中还扮演中间人的角色,但从即将实施的新政看,政府连中间人都不做了。这样,土地价格和市场接轨,开发商不敢随意征收老百姓的土地,这样也减少了中间环节可能存在的贪污和腐败。
        在越南,如果国家要征农民的地,必须付钱买。尹鸿伟向记者介绍,越南因不满政府价格而发生冲突的情况有,但不多。
        根据越南宪法,土地是全体人民共同拥有的财产;个人(不包括外国人)、家庭和组织可以持有并流转使用土地的权利。根据《土地法》,越南农民分配到的土地,可以长期稳定地使用,并且被准予多项权利,如流转权、交易权、出租权、继承权、抵押权、合资权、再出租权和赠予权等。很显然,在越南,农民拥有的土地权利具有明显的物权属性。
        “我因工作原因经常到越南采访,也专门关注过越南的土地问题和政府对私有财产的保护,我发现一个奇怪的现象,那就是大约在10年前,即使在越南胡志明、河内那样的大城市里都几乎没有商品房这个概念,老百姓都喜欢自己盖房子,像我们国家现在的一些小县城一样。后来才逐渐发生了变化,商品房在一些城市郊区零散出现。”尹鸿伟认为,这主要是因为,农民对自己所拥有的土地有自主权,不受侵害。“土地是我自己的,我在我自己的土地上盖房子,即便政府,你也不能随意拆迁我的房子和征用我的土地。”
        尹鸿伟认为,要厘清越南征地和拆迁的“和谐”,就得从越南革新开放开放后所颁布和几次修订的《土地法》中找答案。
        1986年,越南实行革新开放,为了适应全面革新的需要,1987年12月29日,越国会审议通过首部《土地法》,规定土地仍归全民所有,由国家统一管理,禁止各种形式的买卖,但政策有所松动,允许转让土地使用权。
        而越南土地制度方面的重要改革始于1988年。据中科院列国志编委会编撰的《越南》一书介绍,1988年4月,越共中央政治局颁布了旨在进一步完善土地承包制的10号决议。该决议向农民下放土地长期经营自主权,并规定土地使用期限由原来的2年延至15年。这一政策实现了土地所有权与使用权的分离,扩大了农民的生产、经营自主权。
        1993年7月,越国会审议通过第二部《土地法》,为越南土地市场奠定了基础。1993年的土地法延长了各类土地的承包期限,土地使用期限由原来15年延至20-50年。并突破性地赋予了承包户五项土地权利:土地流转,土地交换,土地继承,土地出租及以土地抵押。正如学者所概括:1993年越南土地法使得越南土地以“安全、可抵押、可交易”的方式进入了市场经济领域。
        1998年12月,越国会对第二部《土地法》进行修改和补充,明确规定可转换、转让、继承、抵押、出租、作价土地使用权,为建立土地交易市场创造条件。土地使用期限最长延至70年。
        2003年,越政府颁布第三部《土地法》,分别对国家和土地使用者的义务作出了明确规定。规定土地归全民所有,国家代表全民拥有土地处置权,可根据社会经济发展规划确定土地用途,规定土地交易量和使用期限,决定土地使用、出租、回收、变更用途、定价等事宜。
        随着市场化和城市化的推进,征地赔偿及拆迁问题渐渐浮出水面后,越南政府又马上出台、设计了征地赔偿的价格参考指标。
        旅加学者钱竞在《征地拆迁,越南走在中国前头》中介绍,越南政府于1994年出台第90号法令,设计了征地赔偿的价格参考指标;1998年河内市出台了第22号条例,在政府机关设立“拆迁委员会”以协助主要市政建设项目的实施;2003年的新土地法,则整合了此前一系列关于征地赔偿标准和程序的法令条例,并将被征收人的获取赔偿权第一次以制度化的形式确立。相应地,中央和地方政府纷纷出台法令和条例,将此赔偿权的实施细化。
        从越南的征地可以看出来,越南政府并没有越俎代庖,尹鸿伟认为,越南在规划、征地和拆迁中,积极鼓励公民参与,这样,拆迁的矛盾自然就少了。
        “公用”征地和“私用”土地交易是城市化不可避免的环节。“私用”土地交易应遵循市场原则,而“公用”征地中,其前置条件和后续补偿应是征地拆迁的核心环节。越南2003年土地法和相关法令条例的设立旨在将“公用”土地征收过程透明化,而对于非“公用”土地使用权转让则交由市场,政府干预最小化。河内市在大型公共建设项目中设立拆迁与赔偿委员会,赋予了作为主要利益相对人的被征收人话语权,并将三方利益相对人的合意提到了关键的位置。

 

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