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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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明年首季房价降幅或扩大  

2011-12-28 19:11:49|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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多位业内人士向中国证券报记者表示,随着房地产宏观调控效果的进一步显现,2012年一季度房价可能出现更大幅度下降。

业内人士建议,明年调控政策应有所微调,对首次置业等刚性需求有所保障,未来刚需潜力从而有望得到释放。中国证券报记者近日从权威渠道获悉,部分一线城市拟考虑完善相关政策,以更好地维护支持首次置业等刚需人群合理的购房需求。

房价或继续下探

多位房地产业内人士指出,当前的房地产调控政策效果已经相当明显,调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大,未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格,未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度,届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。

根据国家统计局最新公布的数据,11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。

根据北京市住建委公布的数据,截至12月27日,北京楼市的库存已达12091套,压力显而易见。根据亚豪机构的监测数据,2012上半年,北京市共有51个纯新盘计划入市,这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示,在当前的政策形势下,预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套,但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源,供过于求的市场状况将深度恶化,楼市库存很可能达到15万套,超过2008年的库存高峰。

全国工商联房地产商会会长聂梅生认为,2012年房价在逐步小幅下降后,将趋平稳。如果未来通胀形势趋于温和,CPI涨幅能稳定在3%至4%,GDP增速在8%至9%,那么房价同比涨幅在5%左右就是趋于平稳。“如果是这种平稳的话,房地产所谓的暴利问题、财产贬值问题就都能够解决。”

调控思路细化 支持合理需求

住建部部长姜伟新近日在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年要继续坚持房地产调控不动摇,严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。中国证券报记者近日也从权威渠道获悉,部分一线城市拟考虑完善相关政策,以维护首次置业等刚需人群合理的购房需求。

央行货币政策委员会委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵认为,房地产行业的长期健康发展,并不仅仅是一味追求房价的下降,未来应考虑如何尽快促进楼市交易量逐步回升。“对于既能买房、信用又不错的购房者应予以放开,帮助恢复房地产交易量,同时带动上游产业逐渐恢复发展。”

聂梅生也表示,首套房不仅是刚性需求,也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控,但是政策应该不会“一刀切”,区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。

北京中原地产市场研究总监张大伟称,限购、限贷等政策执行以来,的确将多数投资、投机需求挤压出市场,但也导致不少刚需购房者被“误伤”。他举例称,“以在北京购买一套200万元的房产计算,如果在限贷政策执行前贷款100万元,按照当时的利率并享7折优惠来看,20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元,需支付贷款利息约86.8万元,购房成本增加接近40万元,接近房价的20%左右。”

张大伟认为,目前来看,因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房,而贷款利息的上扬,使得房价即使下调20%,购房者的总支出依然上涨很快。

中国证券报记者走访多个新楼盘时发现,多数准购房者仍对房价有较强的下行预期,购房相当谨慎。尤其是在预算安排上,多位准购房者称“房贷利息太高,考虑到未来的月供压力,在房产位置、大小、预算等方面都受到较大限制。”

郭毅分析,当前看空2012年房价成为市场主旋律,“持币观望者众、出手购房者寡”的局面导致楼市博弈再升级,尤其是一线城市的商品住宅成交量继续萎缩。

分析人士表示,在此大背景下,优先保证首次购房家庭的贷款需求,明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求,调控机制日趋合理。预计2012年,相关部门针对居民的合理购房需求,特别是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。“目前调控已初见成效,而在房价下调背景下,如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。”

行业整合提速 房企理性回归

多位专家和房地产业内人士指出,2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年,也是整个房地产行业深度整合的关键一年。

北京房地产业协会秘书长陈志认为,在房价实质性降价拐点来临之前,房地产行业就将会有“大拐点”。据中原地产研究中心统计的数据,2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1300亿元。其中,主业为房地产的企业的产权交易多达253宗,约为去年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。

张大伟认为,本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加,而部分小企业则被市场淘汰。“楼市入冬,现金为王。对于部分大企业来说,甚至可能会牺牲利润获得资金,万科、龙湖等企业最近都有接近成本线的销售。”

中国证券报记者从国内几家龙头房企处了解到,未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断,且定价都趋于理性。

国内某大型房企的项目经理习晓(化名)称:“集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售,甚至是长期配套都会有精细的规划。而且,规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。”他表示,对于大型房企而言,还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式,而中小房企只能“自生自灭”。

但业内专家对房地产行业的长期发展并非彻底悲观。只要发展机制渐趋合理,房地产行业仍应是我国经济版图中的“朝阳行业”,毕竟未来我国以工业化、城镇化和全球化作为经济增长主要动力的趋势暂难改变。

聂梅生表示,未来房地产行业的调整会经历“三部曲”,保障房的上市将是“第一部曲”;限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出,以恢复商品房的市场属性,这是“第二部曲”;最后房产税将代替土地出让金,完成房地产行业的整体调整,促使整个行业正常、健康地发展,这是“第三部曲”。她预计,这“三部曲”能在“十二五”期间完成。

 (本文来源:中国证券报)

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