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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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5000亿楼市投机资金出局  

2011-06-02 12:18:20|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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全国工商联房地产商会会长聂梅生称,在严厉的限购令下,已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分,占交易量7%,出局的资金大约5000亿。


降价预言将沉闷的楼市撕开一道裂口。

全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在参加某论坛时预测,今年年内我国房价将下降10%。该预测被“断章取义”后立刻引来异议者跳起反对。

6月1日,她在接受本报记者采访时进一步解释说,在严厉的限购令下,已经有大量的投资和投机性需求被挤出市场。出局的是商品住房中价位较高的部分,占交易量7%,出局的资金大约5000亿。入局的是保障房住房,占市场份额30%,投资规模达13000亿,价位在市场低端,到四季度二者在市场综合平衡的结果,将促使住宅市场价格回调。同比2010年年底的新建住宅价格,限购范围内的城市回调幅度可达10%。

不可忽视的是,限购令实施以来,许多城市房地产交易量大幅下降,但房价并未下降,不少市场人士认为,以“限购令”为标志的行政调控手段误伤了刚性需求,并呼吁放宽限购令。

楼市将何去何从?7-8月的时间窗口

聂梅生说,去年7月份房价开始平稳,8月份开始反弹上升,北京、上海、广州、深圳这4个大城市房价上涨了20%。

“今年的情况跟去年不一样,去年是延续了适度宽松的货币政策,今年则是跟2008年很像。2008年把控制CPI作为第一要务,今年又是这样。我可以肯定,今年不会有2008年10月中旬那样的救市。”聂梅生笃定地说。

她认为,这次政府大量动用行政手段如“限购令”,令投机性购房的比例下降,整个交易量将下降7%,交易额会下降10%,“今年房价下降10%绝对不是危言耸听。”

根据海通证券的研究报告显示,调控政策下全国房价涨幅小幅回落。4月重点监测一线城市房价同比涨1.96%(环比涨0.38%);其中,杭州房价同比为-1.2%,房价已经出现下降;4月二、三线重点监测城市房价同比涨3.69%(环比涨0.24%)。总体上,在当前调控政策下房价涨幅呈小幅回落态势。

之所以统计数据显示房价还在上涨,一方面是因为结构性的原因,高端楼盘的入市拉高了房价,另一方面是开发商不愿意降价。但在聂梅生看来,从今年4月份开始,房地产开发商在“硬撑”房价。持续严厉的调控政策下,房地产开发商的资金链已经十分紧张。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟在接受本报记者采访时表示,造成开发商资金紧张的原因,主要不是来自融资方面,也不是土地购置带来的压力,而是销售不畅带来的资金压力。36个限购城市的新房交易量几乎占全国房地产交易总量的三分之一,交易金额是总量的二分之一。限购的城市交易量受到了很大的影响。

北京房地产交易管理网数据显示,截至5月30日,5月预售商品房项目合计为17个,提供住宅5637套,实现签约的仅为608套,签约率仅8.4%,相比此前3月30.7%、4月28%的签约率,创下自2月末新一轮调控政策后新低。“住宅普遍滞销,卖得好的都是商住项目,而卖得好的住宅多是已经调低价格的住宅。”亚豪市场总监郭毅向本报记者表示。

钟伟认为,到7、8月份,市场会迎来一轮真实降价,“每到7、8月份,开发商就会期待宏观调控能放松,但如果政策依旧严厉,许多开发商就会根据自身的资金情况或者战略安排,选择降价。”纵观几轮调控,7、8月份和年底都是开发商降价的时间窗口。

钟伟提出限购“三化”论

对于限购令给楼市带来的深刻影响,亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存表示了担忧。他认为,限购政策最根本的核心是限制投机炒房者,但实际上在二线、三线城市,房价增幅不大,炒房投机者的机会并不像一线城市那么多。这些城市实施限购令,容易误伤一些刚需人群,部分二三线城市非常期待对限购政策解禁。

有消息称,大连已经放宽了限购令,尽管官方称“限购政策没有变化”,但实际操作中一些不符合购房条件的购房者被“暗度陈仓”。限购令实施一段时间以来,从统计数据上看房价并没有下降,却进而影响了供给。

海通证券的研究报告显示,受销售增速下滑影响,开发商单月新开工面积放缓。1-4月,全国房屋新开工面积5.68亿平方米,同比增24.4%;单月全国新开工面积1.69亿平方米,环比下降18.12%。

但钟伟称自己是“限购令”的忠实支持者。他认为,限购令精准打击了投资、投机性需求。自实行限购令以来,京沪深穗四城市,唯有对广州的交易量影响不大,因为投机性购房在广州并不明显。限购令已经照顾到刚性需求和改善性需求。许多刚性需求难以入市不是受“限购令”影响,而是受“限贷令”的影响。“如果说限购令严重打击了市场,那么这种打击是十分正确的,假定市场上不是反复购买的投资、投机者,市场受影响应该不大。但事实是,投资、投机比重较大的城市,交易量下滑很大,这些城市的刚性需求被投资性需求压制,泡沫化非常严重。”钟伟说。

“很难想象一个美国人或者伦敦人会买这么多的房子,在中国,小部分人持有了大量房子。”钟伟提议,限购政策应该规范化、普遍化、长期化,限购所覆盖的城区范围、限购的套数、限购的户籍和非户籍人口都作出详细规定;另外,所有城市都应该限购。

行政手段该退出?

如果说“限购”仅仅是手段之一,饱受诟病的还有国家发改委“一房一价”规定和主管部门对价格直接干预等行政调控手段的使用。

在历年颁布的调控措施中,中央采取了金融、税收、土地、法律等多种手段来调节市场,但对于调控手段的使用,各界也提出了很多批评意见。

中国社会科学院发布的《中国房地产蓝皮书(2010)》曾指出,我国房地产调控政策伴随房地产市场的发展经历了几个年头,对房地产市场健康稳定发展起到了非常重要的作用。但是,房地产调控方式仍不尽成熟,一些政策不但起不到应有作用,还会造成相反的效果。比如房地产交易环节的税收(营业税),本来是为了增加成本抑制投机,但由于卖方将其转嫁到房价上,因而成为抬高房价的一大因素。2009年之所以房价、地价大幅上涨,与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。因此,调控方式和手段亟待创新。

中国人民银行研究局副研究员熊鹭也曾撰文指出,总结历次经验,伴随着房地产市场发展、过热而产生的调控政策,在具体调控思路、方式、政策内容上,存在着较多问题,主要为住房供给与需求层次不匹配,市场化手段使用不够,可能加大了市场和经济波动,忽视了房地产市场运行的内在规律,过于担心资产价格泡沫破裂的危害等。

熊鹭认为,行政性地直接实施打压房价,很可能加剧行业的周期性波动。房地产成交量是房价的先行指标,前者平均领先后者八个月。在宏观经济指标体系中,量的指标一般都领先价格指标。政府希望能够准确判断房价是否合理,再针对性地出台刺激政策或抑制政策。但房价是否合理很难人为判断,针对房价的政策时松时紧,客观上可能加大了房地产市场的波动。

近日,全国人大财经委员会副主任委员吴晓灵在2011年中国金融理财师年会上也表示,“如果一味地使用行政手段调控商品房价格,就会扭曲市场供求,或是引发房价的报复性反弹,或是抑制正常的经济活动,我们还是应该把政府保障房的责任划清楚,商品房市场应该按市场的规律去发展。”


面对房地产调控难局,亦有许多业内人士对行政调控表达了理解。中国房地产研究会副会长顾云昌认为限购是无奈之举。在北京这样的城市,供应量太小而需求量很大,,供求关系改善了,就可以逐步取消限购。许多问题不是调控能解决的,需要制度的改革。“我们现在已经到了改革的深水区,没有顶层的设计,全盘靠民间意识恐怕不行。需要中央最高层次对整个改革的推进,包括政治体制改革、经济体制改革、房地产体制改革、金融体制的改革、土地制度的改革、财税体制的改革等各方面的改革。”顾云昌说。

聂梅生预测,今年下半年调控政策将不会放松,楼市没有理由乐观。


(本文来源:21世纪经济报道 )
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