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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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连续加息或致深圳楼市下半年“量价齐跌”  

2011-07-10 02:06:25|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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央行又加息,反映到楼市,购房的老百姓们第一反应就是:“又加息了,我的贷款额如果有100万,会增加多少月供?是否要提前还贷?”。据说,目前房贷利率升至10年最高水平。尽管购房的成本是越来越高,尽管观望中迟迟未见出手,可购房刚需们从未放松对楼市行情的关注。这上半年楼市整体情况到底是怎样的?下半年房价会“如期”松动不?

中国楼市是政策市,政策调控方向决定楼市的运行方向,从2009年岁末的“国四条”到2010年4月17日的“国十条”,楼市迎来史上最密集、最严厉的调控政策。深圳楼市不能独善其身,未能延续2009年成交活跃、房源告急等火爆场面,而是以成交量持续下降拉开2010年楼市的序幕。二季度出台的“国十条”,更是将新房成交量拉至冰点,新房单日成交量出现过1套、2套的悲惨局面,正常情况下单日成交量也是在50套上下徘徊。

一季度的调控预期以及二季度的“国十条”出台,催生了强烈的观望情绪,严重抑制深圳楼市成交量。特别是“国十条”出台后,成交量更是直线下降至冰点。

根据深圳房地产信息网的监测,上半年深圳共成交新房126.9万平方米,同比大幅减少67.3%;成交套数14484套,同比大幅减少65%;成交金额267.7亿元,同比大幅减少44%。

与此同时,在各种紧缩政策的压力下,深圳二手楼市的成交量开始回调。但这次回调在6月份的成交量中才全面体现出来。1-5月份,二手楼市交易活跃,6月份成交量下滑对上半年总量影响不大,故上半年二手楼市总体成交量仍十分可观。根据深圳房地产信息网的监测,深圳市上半年共成交二手商品房546.18万㎡,与成交火爆的2009年上半年持平。深圳市上半年二手商品房成交套数逼近6万套,为59372套,略低于2009年同期水平,同比减少2.1%。

根据深圳房地产信息网的监测,上半年二手楼市成交活跃,新房成交量持续下滑,使得二手房成交量远高于新房。数据显示,深圳市二手房成交套数是新房的4.1倍,成交面积是新房的4.3倍。成交量的大幅萎缩,使得新房成交量远远低于去年同期。深圳市上半年成交新房126.9万㎡/14484套,同比减少近七成。

具体看来,相比新房市场的大幅回落,上半年二手楼市可谓一枝独秀。1-5月份二手房交易活跃,成交量高位运行;6月份成交量虽明显回落,但单日成交量仍在300-400套之间徘徊,成交总量仍比较可观。上半年二手商品房成交量逼近6万套,与去年同期基本持平。深圳楼市刚性需求旺盛、二手房分布面广、价格实惠、配套成熟、选择空间大等等,是多数置业者购买二手房的主要因素。

上半年楼市成交量大减,但成交均价仍高位运行。数据显示,上半年深圳市住宅成交均价21094元/㎡,同比大涨七成。从年上半年的各月份来看,成交均价有较大回落。1月全市成交均价23251元/㎡;6月份全市成交均价已回落至16970元/㎡,半年内跌幅达为30%。上半年成交均价的回落大部分由成交结构的变化引起的。在上半年的4、5、6月份,高端物业成交占比很小,市场成交以中低端物业为主,成交产品的低端化是新房的成交均价大幅回落的主要原因。另外,“特价房”的热销也是导致成交均价下跌的原因之一。

在步步收紧的调控声中,深圳楼市已步入下半年度。在成交量持续低迷的市场表现下,在政府频频收紧的调控政策下,在房价僵持的拉锯声中,在开发商、置业者持续观望的市场环境下,在楼市前景不明朗的迷雾中,深圳楼市必须寻找出路,寻找打破僵局的突破口。低量保价,还是降价换量,是楼市供应主体必须认真思考的问题。对于市场各方主体而言,采取降价促销策略,才是市场各方取得共赢的唯一选择。

从“国十条”出台后楼市的运行情况来看,调控效果正逐渐体现和强化。目前楼市处于“量跌价滞”的态势。展望下半年,楼市在当前的政策环境下,成交量仍将处于低位。在销售压力下,在资金压力下,将会有越来越多的开发商做出价格让步,以价换量,降价将成为下半年的共识。无论是直接降价还是原价打折或特价房,都将是降价的表现形式。因此,业内人士预计,下半年深圳的房价将进入“实质性”回落阶段,楼市将进入“量价齐跌”阶段。

(本文来源:证券时报网)

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