-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士（论文研究商业模式与企业价值）、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果：《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。
北京商品房将增添一种全新的土地出让方式，即地价是事先限定好的，然后设定一个将来销售的最高房价，开发商在此基础上，谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天，北京首个“限地价竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。
昨天入市的这个试点地块，面积约19公顷，总建筑规模约38万平米，其中商品房面积约28万平米。这是近年来，北京西部地区推出的最大规模居住用地，至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区，但交通比较便利，位于长安街西延长线上，距离西六环路仅约1公里，而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设，预计将于2016年正式投入运营。
地块出让金提前确定
“这种出让方式简单来说，就是在事先确定地价的情况下，以商品房售价‘价低者得’的原则，确定最终的竞得者。”市国土局相关负责人告诉记者，该地块的楼面地价定为5850元/平米，总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块，需要支付的土地出让金都是一样的。
“地价定好了之后，再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格，承诺销售价格最低的就是竞得人。”这位负责人说，该地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米，在竞买时，竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。这意味着，北京土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象，开发商们的报价将比着向下降。
销售限价只能降不能涨
“这种出让方式中的销售限价，指的是将来的最高销售价格。”这位负责人表示说，此次试点的地块，将不存在向上的浮动。“比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米，那么将来销售房屋时，即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型，也不能高过1.3万元/平米！只能比它低，不能比它高。”
据了解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”，商品房套型建筑最大面积为120平米，且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。
■ 追问
谁有资格购买？
三类家庭具有优先购买权
北京市国土局相关负责人表示，由于同为中低价位、中小套型普通商品房，因此该方式出让地块将来的销售对象，也将与“限房价竞地价”地块相同———优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。
去年北京试点的首个“限房价竞地价”中低价位、中小套型普通商品房———长阳国际城的销售对象为：符合“京十五条”、“限购”政策的家庭均有资格购买。
其中有三类家庭具有优先购买权，一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭；二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房，且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭；三是已经通过住房保障资格审核，正在轮候保障性住房配售，且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。
地价如何算的？
最高房价比地价高7000元
在这种出让方式下，事先限定的地价，以及13600元/平米房屋销售最高限价是否合理？
这位负责人表示，该项目限定的地价，是政府在除去一级开发等成本后，只收取了较低的土地收益，因此地价水平是较低的。而且由于该地块的一级开发主体是市、区土地整理储备中心，因此一级开发成本也较低。
据了解，今年此前成交的另一处门头沟区的地块，地理位置相比一下还稍差一些，但商品房的楼面地价也已达6100元/平米左右。
至于13600元/平米的销售最高限价，这位负责人表示，制定该价格主要考虑两个方面的因素。一是即便是最高的“起始报价”，也要比周边的商品房价低20%左右；二是考虑到了开发成本，在5850元/平米的地价与13600元/平米的最高房价之间，有约7000元的空间，这保证了开发该项目能有一定的利润空间。
据了解，该项目周边的商品房价约在17000元左右。
房企能赚钱吗？
项目利润空间小但不愁卖
开发商如想获得该地块，就必须报出比其他人更低的房价。那么对于以追求利润最大化的开发商而言，这种地块是否缺乏吸引力？
业内人士认为，在一般的市场规律下，如果房价和地价之间能有6000元/平米的差距，那么除去了建安、销售等成本外，开发商依然还会有利润空间，因此该地块开发商还是“有利可图”的。他预测该地块最终成交的销售价格应该在12500元/平米左右。
此前，“限房价竞地价”长阳国际城项目受到了消费者的巨大关注和欢迎。“可以说，中低价位、中小套型普通商品房是不愁卖的。而目前在开发商普遍遭遇销售冷淡的情况下，这种“一抢而光”的房屋对于开发商有着很大的吸引力。”这位人士说。
记者从市国土局了解到，仅昨天上午，该地块的挂牌文件就已经卖出20多份，可见不少开发商都有兴趣。一家国企开发商告诉记者，当前商品房市场的销售并不乐观，虽然利润空间小一些，但这种“不愁卖”的项目，却能迅速的盘活资金，因此如果售价合理，还是值得开发的。
■ 新闻背景
土地出让频出新招
从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”，到此次推出的“限地价竞房价”，北京近一年多来，不断探索和尝试新的土地出让方式，而且这些都属于全国首创。
“去年试点了‘限房价竞地价’方式，得到了购房者和社会的认可。”市国土局相关负责人告诉记者，在首个长阳试点地块推出后，市国土局就一直在选择其它地块，以推广这种方式。包括大兴、通州等地的一些地块。
“但无论哪种土地出让方式，都不能说是完美的，所以必须去探索有没有更好的方式。”这位负责人说，早在去年开始，国土部门就一直在研究是否能探索其它的土地出让方式，让百姓更能得到“实惠”。“限地价竞房价”就是在这个背景下展开试点的。
■ 对比
限地价竞房价
把政府的土地收益固定，房价则是越低越好，以最大的限度让利于民。在这种新方式下，政府限定死了较低的地价，可以完全地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中，越竞争越低，也可达到抑制房价过快上涨的目的。
限房价竞地价
把房价事先以较低的价格固定下来，政府的土地收益是可以浮动的。一位业内人士说，如果此次门头沟该地块依然用“限房价竞地价”，以13600元/平米的销售限价来倒推地价，将不止现在的22亿多元，可能至少会多出3亿元。
“房屋质量不会受限价影响”
谁的售价最低谁拿地，这种情况下，低廉的房价会否会造成房屋质量的下降？
北京市国土局相关负责人表示，无论是哪种类型的住房，都必须执行同样的质量规范标准，建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收。
“另外你可以注意到，除了价格、地理位置等因素外，选取该项目作为试点还有一个很重要的原因，就是它的规模比较大，光地价就20多个亿，小公司肯定‘吃不下’。我们也希望是大型开发企业来承接，确保品牌质量。”
这位负责人表示，无论是“限房价竞地价”还是“限地价竞房价”，都是针对中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方式。面对的都是社会上大量的，超过了保障房申请资格但又无法承担商品房高额售价的“夹心层”人群。
“我们会根据试点的情况，研究下一步的推广。可以肯定的是，这些项目都会位于交通便利的地区。而今年北京的中低价位、中小套型普通商品房将全面推广这两种方式。”
同时，业内人士认为，此次在京西门头沟区推出这种低价商品房，尤其是规模比较大、套数比较多的项目，会对该区域的房价有一定的推动作用。“简单地说，如果这个项目卖一万三，那么还会有人去买周边一万七的房子吗？而且这个项目靠近石景山区，对于石景山区的房价，都会产生良性的影响。”
(本文来源：新京报)
评论