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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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北京试点“承诺房价最低者拿地”  

2011-08-05 15:27:38|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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北京商品房将增添一种全新的土地出让方式,即地价是事先限定好的,然后设定一个将来销售的最高房价,开发商在此基础上,谁报的价格越低最终谁就拿地。昨天,北京首个“限地价竞房价”的地块———门头沟区永定镇东辛坪村项目挂牌上市。

昨天入市的这个试点地块,面积约19公顷,总建筑规模约38万平米,其中商品房面积约28万平米。这是近年来,北京西部地区推出的最大规模居住用地,至少可以提供3000多套房屋。虽然该地块位于门头沟区,但交通比较便利,位于长安街西延长线上,距离西六环路仅约1公里,而且距地铁S1线直线距离约2公里。S1线已于去年正式开工建设,预计将于2016年正式投入运营。

地块出让金提前确定

“这种出让方式简单来说,就是在事先确定地价的情况下,以商品房售价‘价低者得’的原则,确定最终的竞得者。”市国土局相关负责人告诉记者,该地块的楼面地价定为5850元/平米,总地价22亿多元。无论最终是谁竞得该地块,需要支付的土地出让金都是一样的。

“地价定好了之后,再设定一个最高售价。然后由所有竞买人报出未来在该地块上建设的商品房销售价格,承诺销售价格最低的就是竞得人。”这位负责人说,该地块的房屋销售价格最高限价为13600元/平米,在竞买时,竞买人每次可向下降低50元/平米来报价。这意味着,北京土地市场届时将出现从未有过的“奇特”景象,开发商们的报价将比着向下降。

销售限价只能降不能涨

“这种出让方式中的销售限价,指的是将来的最高销售价格。”这位负责人表示说,此次试点的地块,将不存在向上的浮动。“比如最后竞得者承诺的售价是1.3万元/平米,那么将来销售房屋时,即便是户型最好、朝阳和楼层最好的户型,也不能高过1.3万元/平米!只能比它低,不能比它高。”

据了解本次出让宗地所建商品住房均为“中低价位、中小套型普通商品房”,商品房套型建筑最大面积为120平米,且满足套型建筑面积90平米以下的住宅房屋不低于总住宅建筑规模70%的要求。

■ 追问

谁有资格购买?

三类家庭具有优先购买权

北京市国土局相关负责人表示,由于同为中低价位、中小套型普通商品房,因此该方式出让地块将来的销售对象,也将与“限房价竞地价”地块相同———优先满足拥有北京市户口或在北京工作、居住一定年限以上人群的自主及改善型购房需求。

去年北京试点的首个“限房价竞地价”中低价位、中小套型普通商品房———长阳国际城的销售对象为:符合“京十五条”、“限购”政策的家庭均有资格购买。

其中有三类家庭具有优先购买权,一是在北京首次购买住房的本市户籍家庭;二是持有本市有效暂住证在本市首次购买住房,且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭;三是已经通过住房保障资格审核,正在轮候保障性住房配售,且同意购买该项目后放弃保障性住房购买资格的家庭。

地价如何算的?

最高房价比地价高7000元

在这种出让方式下,事先限定的地价,以及13600元/平米房屋销售最高限价是否合理?

这位负责人表示,该项目限定的地价,是政府在除去一级开发等成本后,只收取了较低的土地收益,因此地价水平是较低的。而且由于该地块的一级开发主体是市、区土地整理储备中心,因此一级开发成本也较低。

据了解,今年此前成交的另一处门头沟区的地块,地理位置相比一下还稍差一些,但商品房的楼面地价也已达6100元/平米左右。

至于13600元/平米的销售最高限价,这位负责人表示,制定该价格主要考虑两个方面的因素。一是即便是最高的“起始报价”,也要比周边的商品房价低20%左右;二是考虑到了开发成本,在5850元/平米的地价与13600元/平米的最高房价之间,有约7000元的空间,这保证了开发该项目能有一定的利润空间。

据了解,该项目周边的商品房价约在17000元左右。

房企能赚钱吗?

项目利润空间小但不愁卖

开发商如想获得该地块,就必须报出比其他人更低的房价。那么对于以追求利润最大化的开发商而言,这种地块是否缺乏吸引力?

业内人士认为,在一般的市场规律下,如果房价和地价之间能有6000元/平米的差距,那么除去了建安、销售等成本外,开发商依然还会有利润空间,因此该地块开发商还是“有利可图”的。他预测该地块最终成交的销售价格应该在12500元/平米左右。

此前,“限房价竞地价”长阳国际城项目受到了消费者的巨大关注和欢迎。“可以说,中低价位、中小套型普通商品房是不愁卖的。而目前在开发商普遍遭遇销售冷淡的情况下,这种“一抢而光”的房屋对于开发商有着很大的吸引力。”这位人士说。

记者从市国土局了解到,仅昨天上午,该地块的挂牌文件就已经卖出20多份,可见不少开发商都有兴趣。一家国企开发商告诉记者,当前商品房市场的销售并不乐观,虽然利润空间小一些,但这种“不愁卖”的项目,却能迅速的盘活资金,因此如果售价合理,还是值得开发的。

■ 新闻背景

土地出让频出新招

从去年试点的“限房价竞地价”、“限地价竞配建政策房面积”,到此次推出的“限地价竞房价”,北京近一年多来,不断探索和尝试新的土地出让方式,而且这些都属于全国首创。

“去年试点了‘限房价竞地价’方式,得到了购房者和社会的认可。”市国土局相关负责人告诉记者,在首个长阳试点地块推出后,市国土局就一直在选择其它地块,以推广这种方式。包括大兴、通州等地的一些地块。

“但无论哪种土地出让方式,都不能说是完美的,所以必须去探索有没有更好的方式。”这位负责人说,早在去年开始,国土部门就一直在研究是否能探索其它的土地出让方式,让百姓更能得到“实惠”。“限地价竞房价”就是在这个背景下展开试点的。

■ 对比

限地价竞房价

把政府的土地收益固定,房价则是越低越好,以最大的限度让利于民。在这种新方式下,政府限定死了较低的地价,可以完全地将地价控制在合理区间。而房价则是在出让过程中,越竞争越低,也可达到抑制房价过快上涨的目的。

限房价竞地价

把房价事先以较低的价格固定下来,政府的土地收益是可以浮动的。一位业内人士说,如果此次门头沟该地块依然用“限房价竞地价”,以13600元/平米的销售限价来倒推地价,将不止现在的22亿多元,可能至少会多出3亿元。

“房屋质量不会受限价影响”

谁的售价最低谁拿地,这种情况下,低廉的房价会否会造成房屋质量的下降?

北京市国土局相关负责人表示,无论是哪种类型的住房,都必须执行同样的质量规范标准,建设等部门也会按照商品房同样的要求和标准进行监督和验收。

“另外你可以注意到,除了价格、地理位置等因素外,选取该项目作为试点还有一个很重要的原因,就是它的规模比较大,光地价就20多个亿,小公司肯定‘吃不下’。我们也希望是大型开发企业来承接,确保品牌质量。”

这位负责人表示,无论是“限房价竞地价”还是“限地价竞房价”,都是针对中低价位、中小套型普通商品房的土地出让方式。面对的都是社会上大量的,超过了保障房申请资格但又无法承担商品房高额售价的“夹心层”人群。

“我们会根据试点的情况,研究下一步的推广。可以肯定的是,这些项目都会位于交通便利的地区。而今年北京的中低价位、中小套型普通商品房将全面推广这两种方式。”

同时,业内人士认为,此次在京西门头沟区推出这种低价商品房,尤其是规模比较大、套数比较多的项目,会对该区域的房价有一定的推动作用。“简单地说,如果这个项目卖一万三,那么还会有人去买周边一万七的房子吗?而且这个项目靠近石景山区,对于石景山区的房价,都会产生良性的影响。”

(本文来源:新京报)

 

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