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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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北京通州楼市降价现多米诺效应  

2011-09-09 15:48:20|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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2010年初,在通州新城利好消息的带动下,房价一路猛涨,到了2010年3、4月份,九棵树周围的房价涨到了2万元/平方米,一些项目甚至喊出了向3万元/平方米迈进的口号。K2清水湾、北京ONE、月亮河公园、珠江拉维小镇、经贸国际城等成为了当时房价领涨的代表。

在不到两年的时间内,通州的房价经历了暴涨与暴跌,时下在经过了暴躁后的通州楼市,又恢复到了两年前的价格水平,1.4万-1.5万元/平方米成为了主流,这与2009年底时的价格不相上下。

通州楼市前景不明

通州楼市是北京市场的晴雨表,它的涨与跌对整个市场有着风向标的作用。

“现在通州的整个楼市弥散着一种‘恐慌’的气氛,随着项目不断地加入降价大军,在开发商的圈子里大家恐慌价格战将导致楼市的彻底崩盘,业主则担心自己刚买的房子价值就缩水,投资者苦盼房价的峰回路转。”一位开发商向记者表示。

其实,对于通州楼市的未来,开发商更恐慌的是其他新城的崛起。

“现在通州和大兴、房山、昌平等新城市的差距正在缩小,我以前就住在通州,现在交通的压力让我不得不搬出来。”春光地产营销总监刘梁向记者表示。

早在2003年,地铁八通线作为最早开通的郊区轨道交通线路,让通州的楼市和交通水平走在了其他新城的前面。一条高速一条地铁线的完美组合,在过去几年中确立了通州CBD后花园的地位。

然而时至今日,当初的交通优势已荡然无存。作为最早开通的八通线,需要1号线的复杂换乘,而且当初的轨道和车辆设计并没有追赶上暴涨式增长的人流量,八通线已经成为了北京最拥堵的一条地铁线之一,而现在开通的4号线、5号线等优势明显,不仅容量加大而且无需换乘。

在不久前北京市进行的一场土地拍卖会上,企业对于通州地块的降温也恰恰证实了这一点。

今年8月31日成交的通州区永顺镇地块,起始价为4亿元,最终由珠江投资以4.06亿元成交,折合楼面价3987元/平方米,溢价率仅为1.5%。但同为一天成交的密云地块竞争则十分激烈,最终以1.84亿元成交,折合楼面价3681.47元/平方米,溢价率约为46%。

溢价率的高低反映了企业对于地块的热衷程度。今年通州地块的一路走低,说明了市场对于目前通州楼市虚高的不认可。

根据北京市土地整理储备中心的数据显示,截至9月份,今年通州区住宅土地成交仅6宗,整体楼面均价在5000元/平方米左右,此价格远低于去年7000元/平方米左右的楼面价。

“其实‘限购’只是偶然,通州房价下跌是个必然。”一位不愿透露姓名的开发商向记者表示。

“没有哪个地方的房价会像两年前的通州那样疯狂,项目基本上是一个星期一涨价,像珠江拉维小镇一下从9500元/平方米涨到了2.5万元/平方米,这样的行情不知道葬送了多少投机者,据说当年来通州购房的80%是投机者。”投资客王伟向记者表示。

新房价格集体跳水

6月份的时候,对于低迷的市场行情,通州的开发商还在坚守,不能降、不敢降是当时的普遍心态,然而溃败却在一瞬间。

今年7月底,房价飙升至2.5万元/平方米的珠江拉维小镇突然宣布推出特价房,南北通透的两居、三居现房,毛坯最低售价1.45万元/平方米,精装最低售价1.6万元/平方米。

苦守2.5万元/平方米将近一年,却一套房子未出售,珠江拉维小镇的价格崩溃预示着当年虚涨起来的房价正在回归。

一石激起千层浪,通州楼市脆弱的价格体系一下崩溃。

8月6日,华业东方玫瑰推出的A9号楼相比此前销售的A4号楼降价10%,相当于原房价的8.1折,实际价格为1.45万元/平方米。

8月24日,润丰领尚为庆祝公司10周年庆典,特别推出了100套特价房,均价1.55万元/平方米,起价1.3万元/平方米。

9月4日,京贸国际城销售人员给记者发来短信称,二期开盘在即,预计均价1.4万元-1.5万元/平方米。同天,京州世家也发布消息称,93-95平方米大两居特价房均价1.42万元/平方米。

9月7日,被外界称为不会降价的金隅花石匠突然宣布,140平方米房源起价1.34万元/平方米,为南北通透现房。

从今年初到现在通州在售项目的价格已经下调了20%。

统计数据显示,今年1月份通州区域内商品住宅成交套数为902套,成交均价为22318元/平方米。到了今年8月份,通州区域整体成交价格持续下跌,17861元/平方米的成交均价相比年初已下跌将近20%。

“随着项目不断加入降价的行列,预计9月份的成交价格将会更低。目前通州楼市的主流价格是1.5万元/平方米左右。”中原地产的一位负责人表示。

“我们目前正在研究二期开盘的价格,现在市场流传的1.4万-1.5万元/平方米的价格并不准确。”京贸国际城市场部经理高枫向记者表示。但是她承认,目前市场的压力的确非常大,如果说去年底的京贸国际城降价7000元/平方米是企业的自身行为,那么现在大批项目的降价完全是由政策调控和市场压力造成的。

房价跌回两年前

“2009年底,我买这套房子时的价格是1.8万元/平方米,而现在周边的二手房,2009年的房子单价在1.4万元/平方米左右,2007年的次新房价格是1.6万元/平方米,房价对比两年前个别楼盘不仅没涨反而出现了下跌。”王伟向记者表示。

“目前,通州楼市的价格已经回到了2009年的水平,相比大兴楼市价格优势已经逐步显示出来,已跟房山的价格比肩。”亚豪机构的一位负责人向记者表示。

进入K2清水湾,装修得富丽堂皇的销售大厅与现场冷清的气氛并不相配,作为两年前带着通州楼盘向3万元/平方米冲击的带头大哥,也是现在少数几个依然维持在高价的楼盘。

对于临近两个项目价格的接连跳水,K2清水湾表现的依然很平静。该项目的一位人士表示,“我们后期还将推出花园洋房和别墅,价格是不会再下跌的”。

随即记者走访了通州区域目前正在销售的项目,穿过一条马路,正是不久前刚刚宣布推出1.45万元/平方米特价房的珠江拉维小镇。

“我们现在的价格比去年初还低,将来地铁6号线一通这里的升值空间会非常大。”销售人员向记者热情地介绍着。在售楼处现场也有几位前来看房的购房者,其中的一位向记者表示,“现在通州的房价全在下跌,跌的我有点不敢买了,有不少人劝我,等房价到了1万元/平方米左右再说,闹得我现在也不知道怎么样好了”。

“从目前各个项目的价格来看,通州楼市的价格离探底已经不远了。”中原地产研究部负责人张大伟向记者表示。

在金隅花石匠的对面是去年底任志强以8000元/平方米拿下的地块,连围挡上也没有显著的标识,要不是当地人告诉记者,根本就分辨不出来。同时金隅嘉业也以8200元/平方米的楼面价拿下了另一块土地。

在北京市房地产交易管理网上记者看到,金隅花石匠在2010年6月30日取得预售证时的成交价格为15563元/平方米,而在2010年11月28日拿下预售证的项目成交价格为15469元/平方米,已经出现了微弱的下调。

“后面拿的项目的楼面价已经到了8000元/平方米,这次金隅花石匠推出1.34万元/平方米的特价房,盈利空间已经非常有限了。”一位开发商向记者表示。

除了在土桥的两个项目,金隅地产去年在九棵树拿下的地块楼面价已高达1.05万元/平方米。

降价潮传导至二手房

除了新房,通州二手房也迎来价跌量涨。

“最近两个月通州的二手房价格走低,单子(成交量)开始有了反弹”,21世纪不动产通州门店的一位负责人对记者表示。他介绍,在“金九银十”之前,不少业主急于转手或重新购置新房,抛售现象增多,拉低了二手房价,使得成交量有所上涨。

记者了解到,其实早在今年7月份的时候,已经有投资客开始抛售房产。

据“链家地产”市场研究部统计,7月份上半月,全市4700个可售存量楼盘中,成交3套以上的畅销楼盘减少了一半左右,由600个下降到300个,而通州畅销楼盘增加了一倍,占了14席占比约为5%。

同时,通州区域二手房客户量增长了近50%,整体成交量较6月份同期上涨了30%左右。通州二手房价格继续下跌。

通州区二手房7月份上半月均价仅为15326元/平方米左右,基本与去年3月份的价格相近,相比第三轮调控前均价下降7.4%。而在价格下降明显的区域,成交也出现了明显的回升,主要依然集中在果园、梨园等典型区域的热点楼盘。

“链家地产”首席分析师张月认为,目前部分通州区域的房价已经出现了明显的回调。在局部区域价格明显下跌的情况下,部分观望的刚性需求认为价格已经基本处于低位,未来下降空间不是很大,开始出手“抄底”通州楼市。

这种说法在九棵树附近的一家地产中介公司得到了印证,该公司负责人表示,由于业主急于出手,不少二手房已经降至1.3万-1.4万元/平方米,紧邻地铁位置更佳的房源稍微贵一些,大概在1.5万元/平方米左右。“现在买房人最看重的就是价格,这样的低价房源特别受追捧,几乎是出一套少一套。”

记者从九九房网了解到,8月份北京二手房网络均价为25223元/平方米,环比上涨0.31%,主要是由于大兴和通州新增了大量大户型房源所致。

九九房市场负责人指出,进入8月份,不少新盘都推出了打折促销活动,使得不少地区的商品房单价低于同区域的二手房价格。随着这种一、二手房房价倒挂现象的出现,让不少二手房的潜在买家流入到了新房市场。同时加重了市场对二手房降价的预期,也增大了二手房房价进一步下行的压力。

房价的下跌的确引起了购房者对通州楼市的关注,但是“链家地产”的报告却显示,目前通州和大兴滞销的二手楼盘达到了200个,而去年这两个区域是北京最热的区域。

 (本文来源:北京商报)

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