-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士（论文研究商业模式与企业价值）、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果：《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。
近日，记者在深圳的宝安、沙井等地发现，不少中介高举写有“小产权房跳楼价急售”以及各种售价字样的纸牌在路边揽客。
深圳小产权房抛售潮的背后，凸显出中小开发商资金链紧绷、多处项目濒临出让的困境。
一室一厅只需7万元
深圳多个小产权房开发商近期集体低价抛售，这使得均价只有周边成熟商品房五分之一的小产权房成交量猛增，而受到开发商抛盘现象的影响，一套小产权房已降价约2万至3万元，一套地段较差的一室一厅甚至只需7万元。
记者在沙井商贸中心一带看到不少小产权房仍在建设中。其中一位中介说，我们老板一心想早点卖掉眼前正在建设的房子，现正在加班加点地建房，打算一封顶就出售。如果买家一次性购买3套以上，可以享有九五折优惠，交定金即可提前选购。
据一位关注小产权房多年的业内人士介绍，深圳的小产权房建设和交易一直以来非常活跃，几乎每一个村、镇都建有大量小产权房，销售和交易活动并不停留在地下，而且越来越公开化。
虽然2009年传出的“深圳小产权房将拿全国首个准生证”的消息被否认，但政府当时的表态和抵制的措施甚为模糊，这让很多小产权房开发商相信小产权房拿到“准生证”是迟早的事，侥幸的心理促使他们继续砸钱开发宅基地房地产项目。
“现在又活起来了。”上述人士解释，由于深圳市政府在大运会筹备以及进行期间抓得很严，“不能见光”的小产权房交易一度十分低迷。该人士说：“在房地产调控持续的压制下，一般商品房的房价仍然十分高，加上小产权房开发商有意在这时调整房价，深圳大批外来务工人员的需求很容易转移到小产权房上。”
据了解，外来务工人员对长期持有住房的需求并不高，不用承受不断变化的租金，不用一年搬家几次对于他们大多数人很重要，因此小产权房对有安家需求的外来务工人员具有不小的吸引力。
此外，投资客也成为小产权房交易的主力买家。
记者从某中介公司手上获得一份近期交易名单，自降价潮开始，购房后返作出租的投资客数量的增幅与成交量相当，不少投资客一口气买下2套至7套小产权房。据悉，一套两室一厅的小产权房需要20万至30万元，而每月返租能获得1800元至2500元不等的租金回报，投资回报较为稳定。此外，有一些投资客希望低位买入，高位出售，赚取其中的差价。
风险不可忽视
急于低价抛盘的喧嚣背后，隐藏着这群小产权房开发商踩在资金链的高压线上，随时面临资金链断裂的风险。
“没办法，最近很需要钱。”一位手上拥有150套小产权房的开发商许先生告诉记者，抛盘其实在7月底就已开始，至今已卖出将近120套。
这120套的数目对于大型房企来说实在微不足道，但却使小产权房开发商能获得巨额套现。许先生解释，他卖出的120套小产权房每套的价格在15万元至60万元之间，均价约为32万，光是这笔回笼资金就已经接近4000万。
关键的是，迅速回到手的4000万是现金。原来，许先生在小产权房交易过程中设置了不同的交易规则：如果房价低于每套30万，必须一次性支付，这样每套能保证开发商全额支付现金；如果在30万以上，则需支付五成或以上的首付，余额需在两个月内还清，这使得开发商能保证获得15万或以上的现金。
随后，拿着这些首付现金以及签约合同，许先生能够利用熟人的关系，通过小额贷款公司获得几乎相当整套房房价的贷款，这等同于许先生能在短时间内获得卖出小产权房的全部金额。但具体如何与这些公司交涉，许先生则笑而不语。
“其实这些房子都能升值，虽然需要的周期较长以及空间并不如其他商品房大，但拿在手上等着，以后肯定比现在赚得更多。”许先生有些无奈，表示现在这个市道，房子降价后能卖得不错而且迅速，为了较快回笼资金，这也是没有办法的办法。
至于欠债的原委，许先生表示困扰他的最大问题是急于还清银行以及其他公司的借款。他解释，今年前半年小产权房的成交量并不乐观，租金的回报无法追赶上银行的债务，年关将至，需要向工人支付工资、向工程公司支付余款等，而在建工程也需要钱，资金压力十分大。
此外，资金绑死在商品房项目和土地上令许先生再不能如往年般贷款顺利。许先生手上仍有不少商品房投资项目，以往拿着这些项目去银行贷款“走后门”能顺利贷到款。据悉，小产权房开发商从前期的拿地、开发，再到最后的销售，一般需要两年时间，开发商需要在这两年保证融资充裕。
但是，包括许先生在内的多个小产权房开发商均向记者表示，银行今年不愿意放款，甚至连抵押估值都偏低。于是他们只能转向小额贷款公司或者一些熟人间的借贷，而利息在两分到五分不等，偿还的压力不容小觑。
许先生的经历在深圳十分常见。深圳一家房地产公司负责人向记者坦言，公司也遇到类似的情况，因此需要急售手中的上百套小产权房以填补之前的债务，向在建或将建的项目“输血”。但是，公司也存在很多隐性的顾虑，特别是层层叠叠的复杂债务关系，如果销售一旦不如意，现金流无法保证，从担保公司获得的贷款就会停止，抵押的项目也会受到威胁。“现在小产权房并没有想象中卖得理想，实在支撑不下去，也只能低价转让这些新项目。”上述人士说。
有业内人士向记者表示，担心开发商抛盘实际上是为了抽身。因为这些城中村宅基地房，即一般的小产权房的开发，往往是早年开发商跟村民谈好条件拿地后，再进行建设。开发商与村民确定房子的使用年限和使用形式也会不同。
深圳房地产律师刘子孺表示，目前仍有部分律师介入小产权房交易之前的律师见证业务，但实际上这些律师见证合同并无法律效力。根据现有的法律规定，因为小产权房的买卖是属于无效买卖，没有办法办理产权变更手续，所以律师的见证并不能使买卖合同合法化。
上述业内人士表示，万一开发商套现后，从村民和买家之间抽离，所作的交易也会自动消失，因为最终房子的归属权仍归于村民。(作者：刘力图 )
(本文来源：华夏时报 )
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