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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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中国楼市繁荣走向低迷  

2011-10-04 23:31:39|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       中国债券和股票正在亮起警报信号,似乎表明近年来一派繁荣的中国房产行业正走向低迷,其影响可能在全球金融市场产生涟漪效应。

目前有证据表明,房价正不断下降,开发商正失去资金来源。随着交易员们开始消化此类证据,直到去年还是国际投资者眼中宠儿的中国房产行业,正变成一场“恐怖秀”。

国际债券市场中的担忧已有所加剧。近年来,中国房地产开发商已在这些市场发售了190亿美元的债务。这些债券的价格仅在过去两个月期间,就大跌22%,导致收益率飙升。

“现在你可以看到收益率达到20%以上,这意味着存在重大违约风险,”澳新银行(ANZ)亚洲信贷策略师欧文?加利莫尔(Owen Gallimore)表示。他警告称,至少有6家开发商面临严重的债券违约危险。

股市也在作出无情的判决。自今年年初以来,在香港上市的中国地产类股已下跌40%,而基准的恒生指数(Hang Seng index)同期内的跌幅为22%。

“人们在担心违约风险,以及这对地产公司本身、银行业体系和股市整体的影响,”霸菱资产管理(Baring Asset Management)的中国股票业务主管邓鸿文(Agnes Deng)表示。

邓鸿文称,近期实地走访珠江三角洲地区期间,她看到许多开发商降价5%或更大幅度。目前成交量下降,尽管9、10月传统上是中国房地产销售的旺季。

政府数据显示,中国楼价自2006年底以来上涨60%。不过,私人部门的估计似乎表明,许多地区的楼价涨幅达到官方数字的数倍。

缺乏准确、全面的中国住宅供需数据,在一定程度上导致人们对两个问题抱有不同的看法:中国楼市是否存在泡沫?如果存在,那么这个泡沫是否已开始破裂?

但是,不存在疑问的是,近年中国房地产开发商在执行大胆的扩张计划之际,背负了巨额债务,这意味着,如果房产销售确实下滑,它们几乎没有什么回旋余地。

更糟的是,开发商正失去资金来源,过去三个月来,它们被挡在公开债券市场门外。与此同时,国有银行正遵照政府指令,限制向多数开发商放贷(只有一些最强大的开发商除外)。

据中国媒体报道,政府本月通知信托公司停止向某些开发商放贷;信托公司是中国快速增长的影子银行体系的一部分。“信托公司是最后的放贷者,正因如此,这条渠道被切断是非常严重的,”加利莫尔表示。

评级机构标准普尔(Standard & Poor’s)本周进行了一次压力测试,以确定该机构评估的30家中国开发商在低迷期间将如何表现。对债券持有者来说,压力测试的结果是催人警醒的。

标普发现,多数开发商能够承受2012年房产销售下降10%。但如果合同销售下降30%,逾半数企业,包括恒大地产(Evergrande)等数家大型开发商,将难以维持债务偿还。

2010年1月,在看好中国的情绪高涨之际,恒大地产以13%的票面利率,向美国、欧洲和亚洲投资者发售了13.5亿美元的五年期债券。这些债券目前的交易价格仅为发行价的73%,这意味着收益率达到26%。与此同时,在香港上市的恒大地产股价仅为其2011年预期收益的4倍。

尽管这样的价格似乎看上去具有吸引力,但分析师们警告称,它们可能进一步大幅下跌。2008年,随着中国房产市场开始下滑,同类债券(当时市场上只有寥寥几只中国房产企业发行的债券)的价格曾跌至发行价的50%以下。

 

(来源:英国《金融时报》)

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