-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士（论文研究商业模式与企业价值）、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果：《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。
市民杭州买房两年亏掉60万
黄晓磊两年前买下一套位于九堡丽江公寓的二手房时，花了290万元，加上营业税、中介费等各种费用后，总成本达到320万元。如今，他售出的价格为260万元，像黄晓磊这样亏本卖房的房东今年以来很普遍。
如果一切可以重来，两年前的黄晓磊不会选择在那时候卖掉手上的老学区房换一套九堡的大房。
今年9月，他从成都飞抵杭州后，花了一周时间，终于把杭州的这套房子卖掉了。
说这个成交价为“吐血价”并不为过。两年前，他买下这套位于九堡丽江公寓的二手房时，花了290万元，加上营业税、中介费等各种费用后，总成本达到320万元。如今，他售出的价格为260万元。
事实上，像黄晓磊这样亏本卖房的房东今年以来很普遍。华邦地产泊林店的经理柴盼盼说，2009年下半年以后买房的购房者，现在卖房，基本都是一个“亏”字。
只有一个例外，那就是学区房。
当年为孩子上学 买了套学区房
十年前，黄晓磊来到杭州，带着老婆和5岁的孩子，在孩子要上一年级的那年，黄晓磊在马塍路买了一套保小的学区房，房子很老，60平方米左右的两房，价格约60万元。
对一直租房的黄晓磊一家来说，虽然房子不算大，但毕竟房产证上写的是自己的名字，感觉很踏实满足。
但随着时间的推移，他们对这套老房子越来越不满意。不满意的原因有外在的，也有内在的。外在的原因是周边的朋友同事纷纷买了新车换了大房子，每次去别人家串门再回到自己家都会觉得特别憋闷；内在的原因是小区破旧，房子狭小，家里来了亲戚，都只能睡在地上。
2010年，黄晓磊买了辆车后才发现，小区停车才是最大的问题。狭窄的小区道路对他这样的新手来说无法自由腾挪，他在小区擦擦碰碰几次之后发了狠：换房！
那时这套房子已经满五年，加上是学区房，总价又不高，因此有了换房的念头之后，房子可用“抢手”来形容，有买家出价高达180万元。
“学区房是常青树。”华邦地产专做学区房达五年之久的采荷店经理胡有余感受颇深。2007年他刚到采荷店时，曾出售过一套采荷翠柳的二手房，三楼，45平方米，约46万元，采荷二小的学区房。两年后，这套房子再次在胡有余手里售出，已经涨到81万元。
今年，胡有余再次感受到了学区房的“大热”。
上半年，杭州市教育局出台“零择校”政策，学区房价格扶摇直上。去年下半年采荷学区房最低有1.6万元/平方米成交的，大部分成交单价在2万元以下；如今，同样的地段，单价已经达到2.4万~2.5万元/平方米。
为改善居住 换了套九堡大房
黄晓磊的那套学区房，最后以180万元的价格被人抢走。
很快，拿到了售房款的黄晓磊挑中了位于九堡丽江公寓的一套二手房。这个地方2012年将开通地铁一号线，他想着儿子平时坐快速公交B1线可以直达学校。
而他开车去市中心的工作单位，也只要15分钟，和以前骑电动车上班时间差不多。而他最信赖的，是开发商绿城的品牌，小区绿化率很高，人车分流，房子精装，卫生间有地热，客厅窗户望出去，就是钱塘江和九堡大桥，这都是他所向往的。
房子约130平方米，总价290万元，因为房子不满五年，营业税要支付16万元，加上中介费以及后期买的家具家电，七七八八共320万元。黄晓磊拿着售房款，首付了160万元，按揭130万，考虑到家庭年收入只有20余万元，黄晓磊选择了等额还款，每月还款1万元左右，其中前几年每月还款额中，本金不到2000元，而利息有8000多元。
黄晓磊一家就在买房两个月后欢欢喜喜地搬了进去，那时是2010年11月。
在随后几个月，他关注了一下丽江公寓的成交价，似乎又上涨了。当时，有朋友对房价表示了担忧，但他给朋友算了这么一笔账：“现在国家的经济已经被房地产绑架了，而要保持经济增长，房价就要一直涨。同样的涨幅下，肯定是买大房子增值增得快。而且换了大房子，生活水平又提高了，何乐而不为？”
离开杭州去成都 房子却卖不掉了
计划不如变化快。搬进新家刚过了一个春节，老家成都就有单位来联系黄晓磊，劝他回家乡发展，同时许以重金和高职。黄晓磊回成都考察了一下，最让他动心的，还是当地的房价。他暗暗琢磨，如果把杭州的房子卖了，还掉按揭，拿那笔钱在成都可以买套跃层的洋房，还能再买辆中高档的车，有房有车无贷，那是多轻松的生活。
打定了主意，黄晓磊决定离开杭州，回成都去。卖房马上被提上日程。但这时，中介告诉他，国家出台调控政策，杭州也在2011年3月出台了限购政策，二手房成交量很低，而且价格也已经下跌了。在离开前，有买家提出愿意270万元买下，但这个价格与黄晓磊的心理价位相差甚远。“我全部弄好320万元，这相当于不到半年时间亏50万元，肯定不舍得卖的。”
2011年7月，黄晓磊一家提着大包小包，坐上了回成都的航班。临出发前，他和中介公司签了一份独家委托协议，由中介公司3个月内售出房产，否则赔偿给房东3000元。
当时的黄晓磊觉得，能卖就卖掉，就算卖不掉，房价早晚会涨回来，到时再卖也不迟。
亏了60万元售出 终于长吁一口气
回到成都的黄晓磊租了一套房子，月租金2000多元，因为已经不习惯坐公交车，他又买了一辆车。三个月过去，中介公司并没有把丽江公寓的这套房子卖出，因为房价一路下行，甚至连看房的人也越来越少。
黄晓磊渐渐感觉压力太大了。虽然他在成都的收入在当地并不算低，但每个月扣除掉杭州这套房子1万元的按揭，再扣除掉成都的房租和养车费，生活费被挤得寥寥无几。9月初，黄晓磊和老婆商量后，决定让老婆回杭州卖房，无论如何也要卖掉。
但来看房的人依然不多。9月中旬，就在黄晓磊夫妇以为卖房无望，准备把这套房子租出去以减轻负担时，终于有个买家愿意以260万元的价格买下这套房子。黄晓磊几乎没有犹豫就同意了，他马上订了机票飞来杭州。
签下买卖合同的一瞬间，他有些失落，毕竟对这套房子本身他还是挺满意的。但同时，他也松了一口气，感觉卸下了一个包袱。
“丽江公寓这套房子的成交价，亏了60多万元，如果再算上这两年的利息，不算通货膨胀的因素，实际共亏了七八十万元。”华邦地产泊林店经理柴盼盼说，虽然这只是个案，但今年以来，亏本卖房的已经不是少数。
他随手举了个例子，九月庭院一套130平方米的房源，原房东2009年上半年买入，当时单价为1.3万元/平方米，今年7月份仍然以1.3万元/平方米的价格售出，看起来总价没亏，但这两年利息就付了十几万元。
在柴盼盼眼里，如今九堡一带的房价已经回到了2009年的下半年，因此2009年10月以后的买房者，现在把房子拿出来卖，基本是亏的。“其实很多人也不舍得卖，因为毕竟地铁一号线马上开通了，在亏本卖房者中，80%是因为缺钱，20%的购房者是对后面的行情不看好。”柴盼盼说。
当记者想了解更多的情况时，柴盼盼抱歉地说，他得带着全部经纪人去某一手房开盘现场了，公司独家代理了该楼盘的销售，“现在二手房的成交量越来越低，因为周边一手房价格大搞促销，已经明显低于二手房，倒是很多二手房房东抱着价格不肯放。”
来源: 钱江晚报(杭州)
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