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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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中国楼市已生产过剩  

2013-12-09 05:46:01|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      “全国有6800万套空置房,中国住房市场的现状是总量已经过剩,一方面很多人没有自己的房子,另一方面,还有很多人拥有许多空置房。”近日,中国企业资本联盟、中华博士会主席杜猛接受《国际金融报》专访时表示,中国楼市已经出现典型的“生产过剩”危机。

      而华中师范大学公共管理学副教授定明捷的一项研究也表明,中国九成左右的非富裕人群,无力依靠正常的劳动收入购买住房。

住房“生产过剩”

      中国企业资本联盟旗下拥有华创地产研究院、8848城市研究院,中华博士会则拥有超过1万名来自北大、清华、复旦等著名高校,以及中国中国一线企业的博士会员。

      中国企业资本联盟的研究显示,中国城镇商品房存量已经超过240亿平方米,全国空置住房总量已经达到6800万套。“让人不解的是,这些空置住房中,保障性住房占有相当大的比例。”杜猛评价说,这表明,中国的保障房政策出现了重大的偏差。

      该研究显示,中国住宅市场出现的“生产过剩”表现为三四线城市住房严重供过于求,以及一线城市贫富严重分配不公,以及诸多城市纷纷涌现的“鬼城”现象。

      根据对中国多个三四线城市的调查,研究者们发现,这些城市目前商品房供应已经严重供不应求。“比如说在中部地区某个四线城市,我们发现当地居民基本每个家庭都有2套以上的住房,有的家庭有3套甚至5套也很常见,而没有住房的家庭几乎没有。即使这样,这个城乡总人口不到70万的县级城市,目前在建的楼盘超过30个,未来2年内将有超过5万套住宅上市供应。”另一方面,大量当地人由于外出打工经商,纷纷涌入省会城市以及北上广等一线城市置业。

      杜猛表示,这样的县级城市在中国具有普遍性,它表明三四线城市的楼市供应已经严重供过于求。

      而在以京沪为代表的一线城市中,这种供应过剩则表现得相当隐蔽。表面来看,全国60多个房地产热点城市,近几年来,楼市一直很火爆。价格飙涨,供不应求,深夜排队抢房,日光盘现象屡屡出现。但是根据调查发现,这些城市的买房者,超过半数以上,基本上已经不是购买第一套住房。“在北京和上海这样的城市,比例更高,甚至超过八成。”杜猛表示。

      尽管政府出台了各种严格的限购措施,但是大部分的购买者都戏剧性地提供了符合购买资格的各种手续。这些手续包括补交或者造假的社保、户籍等资料。很多购房者甚至通过假离婚的方式来获得购房资格。

      杜猛表示,这表明,在一线城市,出现了住房资源严重分配不公的两极分化,一方面富人占据了大量的房源,并以此作为投资工具,另一方面,普通劳动者望房兴叹。正是这种两极分化,掩盖了供应过剩的真实情况。

中国式“刚需”解密

      来自华中师范大学公共管理学院的定明捷副教授,通过对多个城市购房者的购房方式和动机进行调查,总结出非投资性购房的3种典型模式:小夫妻购房、打工回乡购房、小城市进大都市置业等。

      定明捷发现,“小夫妻购房模式”被媒体和开发商普遍认为是真正刚需典型。这种模式通常是,大学毕业不久结婚的青年夫妻,在双方父母、甚至爷爷奶奶的资助下,支付了大城市中购房的首付款。然后基本上用一个人的工薪收入还按揭,另一个人的收入作为家庭开支。

      “现在买房的年轻夫妻,基本上是这种模式。有的还因为还贷压力大,父母也跟着还按揭。”定明捷表示。

      “而中国在改革开放后,形成了历史上最大的人口流动潮。大量青壮年劳动力背井离乡,外出打工或者经商。在他们所流向的城市,他们能够获得比老家高很多的收入,但是那里的房价也比老家高得多。因此,外出打工和经商者,大部分选择了回乡置业。他们是中西部地区三四线城市购房的主力军。”

      调查发现,尤其是中西部县市一级,新开发的商品房,基本靠这个人群消化买单。而不外出打工经商的留居者,获得新住房的途径主要源自单位集资建房,或者拆迁补偿。

      而与大规模返乡购房相对应的,则是从小城市涌入大都市置业潮。“只要有条件,在乡镇的,喜欢进县城买套房;在县城的,喜欢去省城买套房。县城和省城有条件的,一定会选择北京、上海和广州区买套房。”定明捷表示,一方面,中国人自古以来中央集权思想根深蒂固,认为有条件就进入中心城市置业是顺理成章的事情;另一方面,社会公共资源集中于中心城市的现状,也导致有条件的公民向中心城市聚集。

      定明捷表示,“人口从农村向城镇聚集,小城镇人口向中心城市聚集,这个趋势是任何组织都无法逆转的。因此,政府目前施行的各种限购措施,也只能是临时救急。从根本和长远来看,有魄力和执政智慧的政府,还是应该顺应潮流,并且因势利导。”

      调查还发现,回乡购房和进城买房两种模式,都带来大量季节性空置。尤其是外出打工经商者,在打工当地基本也会买房或者租房居住。返乡购房后,除了春节和家庭重要时节,房屋基本上锁空置。

(资料来源: 中国广播网) 
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