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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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“用互联网改造房地产”并非天方夜谭  

2014-02-17 22:58:14|  分类: 2、商业模式研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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      最近一段时间,通过几条热点新闻,“互联网思维”和“房地产”两个词被频繁地联系在一起。首先,在地产界中有着“地产思想家”之称的冯仑在亚布力论坛上,高调地谈起互联网思维和马佳佳,预言房地产行业将会被互联网思维颠覆和改变。然后就是万科,最近郁亮带着万科的高层,马不停蹄地拜访互联网公司阿里、腾讯、海尔、小米等互联网公司,试图寻找 “卖房子”之外的全新的商业模式。更夸张的是,万科竟然把90后创业女生泡否科技创始人马佳佳请到公司做演讲,讲述90后对房子的理解以及对未来房子的想象。从这一连串的事件看出,面对互联网思维的汹涌大潮,这些地产大佬终于坐不住了,开始思考如何用互联网思维改造房地产业了。

      提起互联网思维,大家能够想到的是“用户至上”、“硬件免费”、“粉丝经济”、“体验式营销”,这些词语听起来跟房地产行业格格不入。首先说“用户至上”,在北京等大城市,房子还是稀缺品,别说用户至上了,没5年社保你甚至买的资格都没有。再说“硬件免费”,马佳佳在万科的演讲中也大谈房子“硬件免费、服务挣钱”的服务模式。房子别说是免费,就是降价也基本不可能,谁都知道房子最大的成本是土地,成本是不可能降下来的,原因大家都懂得。如此看来,房地产几乎跟“互联网思维”是绝缘的,那又如何通过互联网思维改造房地产业呢?

      拿地和资金能力改不了,但产业链下游可以改造

      对于传统的房地产行业而言,最核心的两个问题是就是土地和资金,所以传统的房地产开发的核心工作都围绕着这两者进行。对于传统的房地产企业而言,两种能力最重要,一是融资能力,一是拿地的能力。而对于产品,马马虎虎就行了,因为用户没得选择,只能忍气吞声地接受。而对于产业链下游的用户,房地产开发商的确没放到眼里,因为跟卖房比起来,产业链下游的配套产业都挣钱太慢了,甚至是赔钱的买卖。比如,房地产业下游的物业管理,很多地产公司都是在房子卖完以后交给第三方公司来干,大多数地产商都没有自己的物业公司。更别说,产业链下游的智能家居、装修、商店等下游产业了,房地产商基本都是甩给别人干了,一方面这点钱开发商看不上,另外是这些行业都比较琐碎,整合起来难度太大。

      但是,这一切都将会随着移动互联网的发展产生改变。虽然房地产行业上游的土地和资金两个要素依旧起着决定性作用,但是产业链下游的用户的确在发生改变。特别是随着地价的逐年上涨和政府越来越严厉的宏观调控,房地产开发付出的资金成本越来越高,利润也越来越低,风险却越来越大。况且房子价格越高,就越难卖,最终会走向有价无市的“滞涨”境地。新房总有一天会饱和,而服务则可以细水长流。房子虽然不可能硬件免费,但是房地产商完全可以把目光放眼产业链的下游,通过整合产业链下游的物业服务、社区商业、智能家居等产业,成为社区运营的平台,把住户变成用户,最终形成闭环的社区服务的商业模式。

      这并不是痴人说梦,在房地产行业的外围产业,已经有人淘到金了。冯仑在亚布力论坛上,提到一个例子,说有个网站提出一个说法叫“互联消灭酒店”。听起来有一点不可思议,但现在这个公司在中国运营估值也20多亿了。这个网站黑马哥非常熟悉,就是把携程模式复制到房地产行业的途家网,其商业模式并不复杂——说直白点儿一边是有着休闲度假需求的用户,一边是开发商和公寓的业主,用途家的平台解决了信息不对称的问题;在房屋中介行业,也有类似模式,比如链家推出的自如网。

      冯仑在演讲中,还提到一个全新的物业管理模式,即不再通过收取物业费来挣钱,而是通过增值服务来挣钱。以前房地产行业的物业是不赚钱的,特别是管住宅,而一家公司索性不收物业费,免费给你管家。只按摩不收费,我相信大部分人都会躺下了,因为这又不给钱天天给你按摩,所以他横冲直撞进入到所有的小区,一下子建立了几百万个家庭的用户。虽然按摩不收费,但卖精油收费,递毛巾收费,于是开始在社区里用几百万的家庭用户用互联网配送所有家庭需要的东西,这个公司一年赚一两个亿,而且会越来越大。

      说到这里,大家应该都明白了,互联网思维大家都在谈,互联网公司整天推出新产品,无疑是在争夺用户的入口。智能手机火的时候,大家都在争做智能手机,说是在争夺移动互联网的入口;后来又说智能电视是入口,大家有都去做智能电视;后来又说路由器是入口,大家又争夺在路由器。等大家拼到最后,其实最终的入口还是房子,如果房地产开发商给你一部手机当门禁卡,家里预装了互联网电视、互联网家电,你可以通过社区的平台去买电、购物和获得服务,相当于最高权限的入口被开发商垄断了。开发商通过开放平台的模式,把各种服务整合进来,你说这个生意有没有得做?

      黑马哥,不妨做个假设,给大家展望一下未来社区的生活是啥样的。比如,黑马哥买了一栋房子,开发商不但会给黑马哥一把钥匙,还会给黑马哥一部手机或者给黑马哥的手机预装一个APP。黑马哥到单元门口以后,不用刷门禁卡,直接刷手机便可以入户。到家后,黑马哥利用手机APP等互联网支付手段预付物业费、电费、煤气费,同时也可以用手机APP控制家里的智能电视、空调、热水器等家电。黑马哥还可以利用APP,在配套的电商的网站上购物和享受服务,还可以通过手机APP检查在物业有没有代收的快递,再也不必为收不到快递而烦恼。空闲的时候,还可以通过手机APP跟同是业主的邻居交谈,一起去遛遛狗和打打球。用一部手机,把一个小区的业主甚至更多的人整合到一起,汇聚成一个互联网社区。这也并非是黑马哥的“痴人说梦”,如万科这样的房地产公司确实已经在通过互联网手段构建这样的社区。

      黑马哥认为,互联网思维核心就是联结,这其中无非是人与人的联接,人与物的链接,物与物的联结,以及人与人、物与物、人与物的相互联结。小米手机,把所有极客联结起来,变成极客社区,成就了小米手机品牌;途家网,把所有度假需求的用户汇聚到一起,跟公寓联结起来,成就了新的商业模式;乐视网把所有电视联结一起,就有了互联网电视的概念。而将来,互联网社区,则需要把人与人、物与物、人与物三者进行相互联结,这是一项浩大的工程,更是待挖掘的“金矿”。

(本文来源:虎嗅网)

易子杰点评:要相信商业模式的力量,新型互联网商业模式既然可以打破传统垄断银行,也一定可以在传统房地产领域打开缺口,最终受益的是老百姓。
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