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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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商业地产运营模式分析  

2014-02-24 00:04:07|  分类: 2、商业模式研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       商业地产经营环节应主要由地产开发、商业运营和资本运营等三块构成。在商业地产整体运营中,商业是核心和本质,项目的成败最终取决于其商业运营的成败,从目前我国商业地产发展的情况开看,主要运营主要有以下五种模式。

       一、零散销售、各自经营
       这一模式非常适合规模不大、档次一般的物业。这一经营模式的优点是开发商能尽快收回投资,且平均售价较高。缺点是开发商缺乏对项目的整体控制力,散户自身调节的经营风险很大。一个整体性差、经营格局紊乱的商场是不会有好的效益的,由于缺乏主力店,业主受短期利益驱动、各自小规模经营很容易使整个商场变成街头的大排档,实际回报与预期收益可能相差甚远。此外,如果是商住结合的物业,底商层次的下降有可能导致住宅商品房价值的下跌。

       二、零散销售、统一经营
       零散销售是目前大部分商业地产开发公司采取的办法,主要有两种方式,一是由开发公司招一家或多家主力商户,采取返租的形式对全部或部分物业统一经营;二是由各个业主各自经营,开发公司提供指导意见并实施物业管理。物业一旦被分割出售,就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割,失去了它的整体性。
       这一策略的优点是能很快收回投资,单位售价很高,同时能保证商场经营规范和经营档次,适合规模较大、潜力大的物业。但采取这种方式也存在风险,由于整体物业被拆成一个个小块,给日后的商业经营管理埋下隐患,一旦经营业绩不佳,不仅开发商品牌受损,楼盘及附近住宅物业的品质都会下降,业主和投资者也不能获得稳定的租金收益。

       三、整体出售、整体经营
       这一模式的一个变化是采取先租后售、租金抵房款的方式进行。即在首付一定的现金之后,用每年的房租逐年抵算房款,实际上是一种按揭分期付款的方式。与一次性付款相比,这种方式的优点在于能够和经营者共担一部分风险,因而会吸引更多的投资者,有利于谈判的进行;缺点是开发商承担了一部分风险,资金回笼慢。
       这些开发商往往对商业经营不熟悉、也不准备进入商业领域,企业实力较弱,有一定的资金压力。购买者往往是对商业投资运作非常熟悉、资金实力雄厚的公司。对一些物业,开发商希望尽快脱手,收回投资。他们往往通过拍卖或其他形式将自己的物业出售给商业公司。这一策略适合于规模较小、档次一般的物业。其优点是开发商能尽快收回投资,风险较小,但由于一次性投入过大,与购买者谈判有一定难度,所以往往整体售价较低。

       四、零散出租、各自经营
       与“整体出租、统一经营”策略相比,采取这一经营模式的物业一般处于黄金地段,不需要“主力商户”入住来提高物业档次。开发商的租金回报率较高,对商场拥有控制权,可以保证商场经营特色和档次,租赁的对象往往是国内国际著名品牌。“地产+商业”运营模式从整体上保证了所有权和经营权的统一,特别是对地产资源和商业资源进行了高度整合,分工明确,实现了双赢。
       随着商业地产的理性化发展、实力雄厚的开发商的进入,上述以“产权式商铺”为特征的第一、二种经营模式的比例将逐渐缩小,“整体出租、整体经营”策略将更多地受到欢迎。香港商业地产巨头在北京的投资项目比如恒基中心、东方新天地、新东安、国贸中心等都有一个共同点,就是只租不卖,发展商看重的是长远利益,有足够的资金培育商业氛围,等待市场成熟。

       五、整体出租、整体经营
       这一模式适合实力雄厚的开发商,并且与国内外著名大型商业品牌特别是连锁超市在投资开发前便组成了战略联盟。国际和国内的大部分知名商业经营者往往采取租赁的方式与地产开发商合作,比如沃尔玛、家乐福、苏宁电器、国美等,主力商户的进入,可带来极大的人流,将极大地提高其他物业的租金或售价。其租期比较长,一般是10-20年。
       与著名零售企业合作的优点是,合作时间很长,收益稳定,风险较小,也有一些企业采取保底销售提成方式,旨在降低风险。这一经营模式的另外一个变通模式是“租售”结合,其特点是整个物业被拆成若干部分,大部分以较低价格出租给商业巨头,小部分则拆零高价销售、各自经营。
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