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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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秦皇岛部分楼盘价格直降4成  

2014-03-22 20:39:54|  分类: 2、新型城镇化研 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       继杭州德信楼盘房价每平方米直降3000元引发全国关注后,华北重镇河北秦皇岛也开始出现楼市降价风暴。

       近日,记者在秦皇岛调查发现,一个名为“珠江道12号”的楼盘开始以“所售房源打六折”吸引购房者。该楼盘原市场价在8000~9500元/平方米,现在只需5000元左右/平方米,价格直降40%。

       对此,不少业内专家指出,秦皇岛多个楼盘做出大幅降价的原因之一,是秦皇岛楼市供需结构的失衡。有关数据显示,秦皇岛楼市存销比为12,大大超过6~9的合理水平。

       然而,对秦皇岛而言,楼市降价并不是最严重的事情,令市场感到“恐慌”的是,由于开发商过度开发,城市房屋存量过大,常住人口增长缓慢,崩盘的案例或将逐步增加,秦皇岛市某些区域将有演变成“鬼城”的风险。

变相降价40%

       购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。

       3月19日,记者来到了位于秦皇岛开发区的“珠江道12号”。在偌大的售楼中心,零星的购房者和为数不多的销售人员,让这里显得格外冷清。

       “我们现在所售房源打六折,总共有100套房左右,现在就只剩60~70套了,最小面积为168平方米,但为数不多,其他均为大户型现房销售,原市场价在8000~9500元/平方米。”现场销售人员告诉记者。

       据该销售人员表示,购房时,购房者将与开发商签订购房合同,合同约定房价为目前房价的六折,也就是约为5000元/平方米,其他包括车位、契税、实际溢出面积等款项均按照合同约定的六折价计算。

       举个例子来说,如果购房者要买一套196.28平方米的房子,按照原价9688元/平方米的价格计算,总房款是1901561元,而按照折后5815.98元/平方米价格计算,购房者将可以节省840000元。

       但这840000元并不是购房者无需支付的。“如果要想享受六折优惠,你就得把这840000元先借给开发商,开发商将在后续的4年之内将这840000元返还给购房者。”销售人员直言道。

       也就是说,“珠江道12号”促销的方式是连续4年每年返还购房人10%的购房款。比如这套房子总价100万元,购房人先交全款,以后每年给他返还10万元,连续返4年。

       对此,有业内人士表示,这显然是开发商的资金有问题了,还有近百套房源就开始进行六折促销,这一项目的销售问题十分严重。“按照通俗理解,这确实相当于六折销售,不过这里面还有4年的返还期,从侧面能看出开发商资金压力确实非常大。”

       据记者了解,“珠江道12号”的销售周期漫长,从2010年销售至今,已经历时4个年头。而漫长的销售周期主要是与其开发的大户型有关。

       但在户型与市场需求不匹配之外,秦皇岛房地产的刚需也在逐年下降。根据秦皇岛统计局2012年固定资产投资数据显示,2012年全年房屋施工面积高达22397013平方米,累计比2011年同期增长23.7%,但实际商品房销售面积仅为2764488平方米,累计比2011年同期下降17.5%。

       据记者调查,类似“珠江道12号”的销售困境并不是个案。据记者调查了解,在秦皇岛大打折扣的楼盘还有很多,而且准现房销售已经成为秦皇岛典型现象。

       据媒体报道,去年8月开盘的花园洋房项目南岭国际均价6300元/平方米,但目前推售的高层打出了“每平方米破冰起价4995元,更享受首付6万”的广告。

       而将于今年9月底交房的中铁秦皇半岛项目一期,对余下房源也推出起价5800元/平方米的特价房,但这一项目二期均价则为7050元/平方米。此外这一项目2013年全新加推的23层高层还推出一万抵五万的优惠,均价6500元/平方米。

       除此以外,“买房送车位”,“买两间送一间”等优惠更是不在少数。秦皇岛一位房地产专家告诉记者,秦皇岛新房的价格普遍在8000~9000元每平方米,但今年年初出现了很大一批5000多元每平方米的房源,房地产开发商都在想尽办法回收资金。

       据记者了解,“珠江道12号”隶属天洋控股旗下秦皇岛天洋房地产开发有限公司开发,2009年以来,天洋包括住宅地产、商业地产、旅游地产等房地产开发在广阔的区域中扩张,在各地的地产项目总计616万平方米已经开盘或正在建设,其中仅秦皇岛当地项目就有三个,分别为秦皇岛10万平方米“天洋银泉”高档住宅区项目,秦皇岛23万平方米“天洋·珠江道12号”水景豪宅项目、秦皇岛17万平方米“万树香堤”高品质住宅区项目。

       对此,“珠江道12号”的销售人员也坦言,对于秦皇岛天洋房地产开发有限公司来说,该赚的利润也早已赚到,现在就是回收资金,因为还有几个别的项目在进行,现金流对于开发商来说很重要。

       由于近日银行信贷持续收紧,令房企银行融资与个人房贷两个渠道同时受阻,资金面中度偏紧令开发商加速推盘回笼资金,但购房者却由于优惠利率取消、银行贷款额度限制等因素造成实际购买力的下降,市场供需形势发生变化,开发商为了谋求满意的销售业绩,只能在价格上做出让步。

(本文来源:人民网)
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