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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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中国养老地产经营模式  

2014-04-23 20:45:39|  分类: 5、养老行业研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       土地问题早已成为中国养老服务产业发展的瓶颈。据经济观察网报道,多位知情人士透露,关于养老产业土地供应问题的通知很快就会出台,这份文件将会明确对养老服务设施建设用地供应问题给予政策支持。
       消息称,国土资源部即将于近日出台关于养老产业土地供应的政策,这是对国务院去年9月发布的《关于加快发展养老服务业的若干意见》要求的首次回应。
       实际上,在中国养老问题现实严峻,市场巨大。中国人口拐点来临,是发展中国家中人口老龄化最严峻的国家,庞大的老年人群催生巨大市场,未来20年将是长期经营性养老地产的快速发展时期

       四类开发机构,两种经营模式
       目前国内主要有传统地产开发商、保险(放心保)资金、地方政府与慈善基金和外资机构等四种养老地产的开发机构,以远郊或景区的地产开发为主导,嵌入老年配套服务。主要采取“销售住宅+持有配套”和“长期持有”两种运营模式,前者的盈利前期靠物业销售,后期靠物业出租;后者的盈利前期靠会员卡销售,后期靠物业出租和政府补贴。长城证券认为采取何种模式主要源于土地性质的不同。

       盈利途径与能力
       养老地产盈利主要有三种途径:赚土地的钱,以养老地产的名义获取廉价土地,本质是房地产开发;赚房子的钱,通过养老配套的完善,打造差异化形象和销售卖点,提升物业价值;赚服务的钱,以养老服务和设施作为核心经营收益,本质上是养老服务经营。销售策略的养老地产,盈利能力的弹性在于土地成本;以持有为主的养老地产,投资回收期普遍在10~15年,年投资回报率8~10%。

       险资或成主导
       养老地产长城证券认为更倾向于“类商业地产”,本质是服务业,开发重点在于打造养老产业链。展望未来的开发主导机构,长城证券认为险资是养老地产的天然结合物长期投资模式满足投资回报长期和稳定性的需求,更有可能对接整个养老保险体系;传统房地产开发商有效路径是整合养老服务资源或与专业养老服务商合作;专业的养老服务提供商依靠整合养老服务和机构资源,以轻资产运营方式复制模式和输出管理,塑造养老服务品牌。
(以上来源:证券时报网)


全经联顾问、中国房地产协会副会长朱中一观点:发展养老地产要解决好四大问题:

       我国养老地产正处于探索阶段,与其他房地产项目不同的是,养老地产必须考虑配套设施、医疗、养老服务等问题,卖的更多的是服务而不是房子,不能再走一些地方发展旅游地产的歪路。
       养老服务包括老年人的生活照料、产品用品、健康服务、文化娱乐、金融服务、住区建设等,产业链很长。目前,发展养老地产必须要解决好四大问题。
       一是搞好养老地产项目前期策划,弄清楚市场究竟有多大。开发商新开辟的养老项目,一定要认真分析目标客户群、服务半径和规模、产品定位、与医疗机构的合作等问题,避免贪大求洋,走豪华路线。
       二是设计符合老年人需求的项目,做好运营管理服务。对很多开发商来说,往往缺乏养老地产的运营管理经验,如果与运营管理服务机构衔接不好,养老地产的功能就会出问题。
       三是养老地产的投资商、开发商和运营管理商,既要明确分工,又要协调配合,实现合作共赢。养老地产项目会遇到融资难、拿地难、回报低、回收慢、运营难等问题,这就要求投资商、开发商和运营管理商共同解决。与以往普通的房地产项目开发不同,养老地产从设计开始就要将三者协商好。
       四是养老地产开发模式可以多样化。开发商可以在老年人社区、亲情社区、养老公寓以及旅游、度假和养老相结合等形式上有所作为。特别在旅游、度假和养老相结合的开发模式上,开发商可以探索建立开发联盟的模式合作发展。


联合智库易子杰观点:
       中国养老地产前景远大但近期困难,尚未出现共识的投资模型和开发模式。中国人一般认为居家养老更符合中国传统文化,养老服务应当走出养老院,覆盖整个社区,甚至整个片区。做养老地产难,但小养老+大地产或许可为,与酒店一样,用养老带动地产,通过提升地产价值和促进地产销售获取收益。
      对于传统养老地产项目,整体规划业态可包括养老住宅、复康中心、综合医疗中心、教育培训中心、会议交流中心、研究开发中心、商业零售、服务式公寓等。通过养老院提升地产价值和促进地产销售,拉升人气,带动地产销售,从而使在资产方面使投资收益最大化。

      更多国内外养老地产设计开发模式请点击浏览“15种养老地产开发模式分析”一文。



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