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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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中国楼市衰退将至2015年  

2014-05-15 13:31:19|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       5月14日  国际投行--巴克莱最新研究报告称,中国房地产市场悲观情绪正迅速恶化,预计目前衰退趋势将延续至2015年;同时鉴于房地产市场调控来势凶猛且早于预期,将2015年GDP增速预测调低20个基点至7.2%。

       该投行并维持中国房地产泡沫将在2014-15年逐渐回缩的判断,认为楼市泡沫尚未到达“引爆点”。

       "有关未售出房屋、房价大幅下跌、开发商陷入困境、房地产相关信托可能发生大范围倒账的新闻每日层出不穷,中国房地产市场的悲观情绪正在迅速恶化。”巴克莱在报告中称。

       报告认为,2013年下半年货币融资条件进一步紧缩、过度开发和开发商杠杆比率的提高,导致房市供需状况持续恶化,“预计目前的房地产衰退趋势将延续至2015年。”

       不过,中国房地产泡沫尚未到达“引爆点”,因为中国家庭杠杆率远远低于美国且储蓄水平很高,而且目前全国范围内房价总体仍为上涨,楼市分化现象明显。

       “积极的方面是,受益于中国城镇化进程的地区,以及能够吸引外来人员移居的更具竞争力的城市,可能会出现持续的房地产需求。”巴克莱表示。

       巴克莱预计,中国政府会容忍房地产及相关领域展开进一步、不可避免的调整,而且更乐意看到这种调整是在市场机制和改革力量推动下进行,而不是靠更多行政举措迫使楼市调整。

       “倘若没有政府更具实质意义的支持,当前中国楼市供需情况决定了房价会进一步下降,市场调整将继续。”该投行预计,地方政府未来料将被赋予更多弹性空间,可以执行差异化的房地产调控政策。

       在房地产市场放缓以及决策层强调“分城施策”之下,市场对部分城市放松房地产调控政策的预期日渐升温。4月末广西南宁限购松动,北部湾经济区居民获准在南宁购房,有关杭州、温州、无锡、天津等城市将松绑限购的消息也不时传出。

       巴克莱认为,全国范围内房价跌落10-15%将给一些大型地产商带来沉重压力,因为它们的净利润率大概在14%左右。

       “基于此,我们认为政府最多能容忍全国范围内房价下滑10%左右,否则就会出台更多支持性举措。”报告称。

       中国央行日前召集部分商业银行召开以住房金融服务为主题的座谈会,要求商业银行提高个人按揭贷款发放效率,并合理定价。巴克莱认为,这表明央行对终端用户的住房需求持更加支持的姿态。(完)

(本文来源:网易环球眼)

易子杰观点:

       巴克莱认为大型地产商的净利润率大概在14%左右,我觉得这一数据有问题,从单个楼盘的利润来看绝对不止14%,或者说由于开发商的贪大和高杠杆使得很高的融资成本和管理费用吞噬了利润。我认为现在的开发商风险不是净利润的问题,而是前些年的疯狂高价拿地导致的资金链断裂的问题,这是由于开发商误判房地产形势导致的企业经营风险,应该企业自己去承担,而不是维持高房价继续让购房者来买单,所以我认为“央行要求商业银行提高个人按揭贷款发放效率”并不是个好主意,因为因为央行并不能保证房价今后不会下跌,如果房价未来继续下跌而购房者又在现在高价位贷到款买到了房,那岂不是害购房者损失首期款?与其这样还不如不贷不买或贷不到更安全。所以最好的方法就是让房价按市场规律自然回调,让购房者能以更低的价格买才是上策。至于地方政府想救市,更多的是担心地价下跌带来的财政收入下降,我想问的是,地方政府为何不去担心下普通低收入老百姓何时才能买得起房呢?

      以上原因对开发商和地方土地财政虽然也是风险,但只是局部,而且我更认为只是获利回吐,因为中国10多年的房地产高速发展,开发商和地方土地财政已赚的够多。现在国家新一届领导人更应该考虑广大的低收入老百姓怎么样才能买得起房和社会稳定的问题。因为随着房价的暴涨,老百姓尤其是占中国人口大多数的低收入者的住房梦越来越遥远,民众怨气冲天,导致社会矛盾不断升级,这也很不利于国家稳定和对执政党的信任,所以这个应是当今政府需要重点关注的问题。让老百姓居者有其屋是政府的义务,也是共产党早期革命牺牲的理想,尤其不能忘记。所以房价下跌对占中国人口绝大多数的普通老百姓来说是好事,政府不救市让房价自然回调到合理价位反而会更得到更多老百姓的支持,也更利于社会稳定,同时也利于促使中国经济从依赖房地产向其他实体产业逐步转型。

      相反,如果救市,继续维持高房价,那么结果只有两个可能,一是房价继续上涨直至真正的崩盘,二是救了也不管用,反而让百姓对政府的管理水平和形象失望,因为市场规律在很多时候比政府调控的能量更强。就如08年的股市从6000点下跌,政府也多次想救市,但都无济于事,因为当时的股市泡沫太大了,而今的房市也如此。所以政府的调控手段应该顺势而为,不要做没有效果只顾眼前的所谓救市,而更应该重视利用房价下跌的周期引导产业转型去投资实体经济,那么经过一两年的市场调整后房价也回调到老百姓期望的合理水平,同时实体经济也好转了,那时才是中国经济的新的发展起点和希望。  
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