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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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穆迪将中国房地产业评级从稳定下调至负面  

2014-05-21 18:10:42|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       穆迪投资者服务公司21日宣布将中国房地产业展望从稳定调整为负面,反映了穆迪预计未来12个月住宅房地产销售增长将大幅放缓,库存水平较高,以及流动性趋弱。

       但是,受评开发商的业务规模较大,财务管理审慎,并有良好的流动性,因此穆迪预计其将更有能力抵御具有挑战性的环境。

       穆迪助理副总裁/分析师梁镇邦称:“我们预计未来12个月销售同比将温和增长0%-5% (按照过去12个月计算) 。该增长率显著低于2013年全年全国累计合约销售额同比增长26.6%的幅度。”

       穆迪在刚刚发表的行业展望报告《负面展望反映了销售放缓、库存较高及流动性趋弱》 (Negative Outlook Reflects Sales Slowdown, High Inventory Levels and Weaker Liquidity) 中对展望进行了调整。该展望反映了穆迪对未来12个月房地产业基本业务环境的预期。

       房地产业销售增长下降的主要原因是国内流动性收紧,按揭贷款利率提高,购房者预计房价会进一步下降,以及中国GDP增长放缓。

       近年来新房开工项目较多,提高了开发商的未售库存水平。在销售增长放缓的情况下,库存水平将保持高位。

       截至4月底,穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月,接近此前的高点,即2012年2月大约16个月的库存。在展望期内,这样的高库存将削弱开发商的定价能力,并对其运营资本和利润率产生压力。

       梁镇邦表示:“随着销售回款放慢,我们也预计开发商的流动性会下降。”

       穆迪注意到过去几个月中国的银行审批和发放按揭贷款的时间延长。此外,建设支出、土地款项及境外债券到期将减少开发商持有的现金量。

       “由于银行在近期国内发生违约事件后对发放贷款更有选择性,因此2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱,而再融资风险会上升。”梁镇邦补充称。

       但近期中国人民银行要求加快发放按揭贷款,而且开发商在国内发行股票的通道再次打开,这表明监管机构有可利用的政策,必要时可支持房地产业。

       不过,多数受评开发商有良好的流动性和融资管道,因此穆迪预计其信用质量将保持稳定。2013年有利的运营环境提升了这些开发商的流动性。

       梁镇邦指出,“我们预计2014年多家受评开发商的销售增长速度将超过全国平均水平,原因是其项目位置优越,并有强大的品牌知名度和销售能力。”

       此外,由于2013年合约销售额增长强劲,开发商会逐步确认预售的竣工项目收入,穆迪预计2014年多家受评开发商的收入和EBITDA将会显著提高。这一趋势将为开发商提供缓冲保护,防止EBITDA/利息覆盖率等某些财务指标进一步削弱。

       若穆迪预计会出现下列情况,则会考虑将房地产业展望调整为稳定: (1) 全国合约销售额同比增长5%-10%; (2) 全国库存/合约销售额比率有下降趋势; (3) 未来6-12个月开发商有稳定的银行信贷管道。

       本月调整为负面之前,中国房地产业的展望自2012年11月以来一直是稳定。

(本文来源:中国证券报·中证网)
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