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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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深圳养老用地价格飙升谁家老人住得起?  

2014-05-05 23:42:06|  分类: 5、养老行业研究 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       日前,深圳市土地房产交易中心以4亿元和2.8亿元的价格,挂牌出让了两块养老服务设施用地,分别溢价6倍和7倍。 分析人士指出,养老用地实行“招拍挂”,将导致养老院住房成本上如果养老院都以这种方式获取土地,那么今后只能为极少数富有老人提供服务。
       
       土地溢价六七倍,成本转嫁谁背负

       作为全国首次养老用地挂牌出让,深圳4月10日推出的两块土地吸引了35家企业参与竞标,最终以6倍和7倍的溢价成交。

       这两块土地一块位于宝安中心区,占地面积10860平方米,另一块位于龙华新区民治街道,占地面积6920平方米。

       深圳市规划和国土资源委员会地区规划处处长陈晓光说,养老用地上建的设施不同于居住用地上建的老年公寓,只能作为完整机构提供养老服务,产权不可分割出售。

       深圳市民政局社会福利和社会事务处相关负责人告诉记者,这两块地已确定建设养老院。

       起拍价6850万元的宝安地块经过21次出价,被前海人寿保险股份有限公司以4亿元拍得,楼面地价为每平方米14815元;起拍价4000万元的龙华地块经过25次出价,被深圳市融通信投资有限公司以2.8亿元拍得,楼面地价高达每平方米18397元。

       如此“天价”成交,参与竞拍的深圳恩歌源投资发展有限公司经营部经理李德雄直呼,“没想到社会资本对养老用地的需求这么旺!如果地价这么高,社会福利用地与商业用地就没什么区别了。”

       “羊毛出在羊身上。高地价产生的巨额利息成本,以及相应的建筑、安装、配套设施和服务成本,最后将转嫁到养老院的老人身上。”李德雄说。

深圳全国首推养老用地 八旬老人为儿女预定床位

       176名老人“抢”一养老床位,年轻城市面临“老”问题

       深圳全国首推养老用地,试水社会资本进入养老领域

       4月10日下午2时30分左右,深圳市土地房产交易中心的号牌发放处前已排起了长队。深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地,两块土地最终以4亿元和2.8亿元的价格成交。

       深圳此次创新式的土地出让方式,改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发,“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。深圳试水将社会资本引入养老等民生领域,是一次积极大胆的尝试,也是深圳这座年轻的城市提前布局,应对即将到来的养老难问题的一次重大突破。

       据记者调查,目前深圳民办养老机构均有大量床位空缺,而深圳市及各区的福利中心养老院则恰恰相反,均已经全部住满,排队登记的人数达到现有床位5—10倍。

       据深圳民政部门估算,到2015年、2016年,深圳常住老年人口将达到100万人。而深圳的养老设施建设严重滞后,机构养老床位仅为北京的约1/17、上海的1/20、广州和苏州的1/4,社会养老压力巨大

       为此,深圳先后出台《深圳市人民政府关于加快发展老龄服务事业和产业的意见》(以下简称《意见》)、《深圳市养老设施专项规划(2011-2020)》(以下简称《养老规划》),创新扶持政策,布局养老事业。同时,鼓励社会资本投资养老事业,发展养老产业。

■部分常住人口超千万城(资料、团购、论坛)市可供养老床位数对比

现象

       民办院住不满公办院排长队

       日前,记者来到深圳金奥护老中心,吃过午饭的老人家大多回房睡午觉,个别不想睡觉的老人则坐在轮椅上由护工推着在二楼的院子里遛弯。

       记者发现,该护老中心的室内环境、设施都还不错,但其活动场所、外部环境一般,地处城中村和工厂之间,显得有点拥挤。在这里,生活不能自理的老人,大约占到70%。

       作为深圳最大的民办养老院,深圳市任达爱心护理院可以提供2000张床位。“这里目前住了近400名老人,大多在75—85岁之间。在这里,养老院经常会组织看电影、歌唱、表演等各种文化娱乐活动。”该护理院的工作人员刘小姐告诉记者。

       记者调查得知,深圳目前仅有的6家民营养老院都出现床位大量空缺的现象,有的入住率甚至不到20%。由于经营困难,一些民办养老院甚至到公办养老院去挖人来填补空床。

       位于南山区的深圳市敬夕阳颐养院已经开办了13年,目前100个床位住了约90名老人,算是入住率较高的。由香港赛马会慈善信托基金斥资8000多万元在盐田区投资兴建,并于2006年开始运营的深圳复康会颐康院目前的300个床位中,只住了160多名老人。深圳金奥护老中心的情况则更不乐观,目前的300个床位中仅住了40多名老人。

       然而与此形成鲜明对比的是,深圳的公办养老院几年前就已经“排起了长队”。

       今年82岁的汤老先生是深圳早期的拓荒牛,2003年由于行动不便到罗湖福利中心养老。在福利中心,他深感深圳公办养老机构床位紧张,于是几年前就为自己还没有退休的儿子和女儿预定了床位

       罗湖福利中心主任罗卓雄告诉记者,该中心目前仅有250张床位,但是已经住了270名老人,而排队等候的老人已超过2100名。拥有320个床位的南山社会福利中心也已经住满,该中心主任李梁坤表示,在该中心登记排队的人数也已超过1200名。深圳市福利中心颐养院张院长则表示,因为床位有限,已经不接受预约登记。

       深圳市老年协会副会长谭家歆表示,深圳老年人口近年来呈井喷式增长,一是特区开创初期青壮年陆续进入退休年龄,数十万开拓者将在同一阶段面临养老问题;二是随子女南下的常住老人逐年增长;三是深圳冬季气候比较暖和,还有不少候鸟式老人季节性在深圳居住。

       据深圳民政部门估算,到2015年、2016年,深圳老人比例将占全市人口的比例在9%—10%之间,即深圳常住老年人口将达到100万人。而深圳全市目前仅有养老机构30家,可提供床位4894张,基本上是176名老人“争”一个养老床位。

       与此形成鲜明对比的是,同样是常住人口过千万的北京拥有养老机构401家、床位82125张;上海拥有养老机构625家、床位97841张;广州拥有养老机构168家、床位24684张;苏州拥有养老机构178家,床位27355张。

探因

       价格及观念等影响养老选择

       为什么很多老人宁愿在公办院排长队,而不愿意去民办养老机构呢?深圳市民政局社会福利和社会事务处工作人员赵冰表示,养老机构价格差别是一个很重要的因素。公办养老机构由于政府补贴,收费相对较低,而民营养老机构则由企业投资运营,收费较高,所以入住率不是很高

       记者调查发现,深圳目前的公办养老机构执行全市统一的收费标准,普通服务项目大致分为三类,即一般护理、半护理、全护理,价格从1470元到2350元不等,非户籍老人需要多交150元,即最高为2500元。特别护理,收费数额由亲属按照护理服务需要,与养老服务机构自行商定。另外,需要一次性缴纳设备费3000元,药费预付款300元。

       民办养老机构收费则比公办贵很多。以深圳市金奥护老中心为例,同等条件下(即两人房;另外还有三人房、六人房,价格略低)其一般护理、半护理、全护理的收费分别为2030元、2400元、3050元特级护理和专人护理收费都在4000元以上。另外,还需要一次性缴纳医疗保证金10000元、托养押金2000元,并每年收取设备费用1000元。

对比发现,民办养老机构比公办贵了大约30%到50%,而且额外缴纳的费用要多很多。

       另一影响民办养老机构入住率不高的原因则是机构所处位置和配套设施的因素。深圳市敬夕阳颐养院的汤主任坦承,其机构开办十多年来,在基础设施方面与公办的确有较大差距,即使想改善,但迫于经营压力无法实现,申请补贴又很难。而公办养老机构想要改善配套实施则可以申请政府拨款,另外每年还有相当数目的社会捐款可供利用。

       “民办养老院受冷落,还有一个重要的原因是中国传统的家庭观念影响,认为老人应该在家养老,而不是将他们送去‘冷冰冰’的养老院。在一部分子女看来,经济压力是其次,更重要的是观念,包括老人自己心里是否愿意,周围的邻居、亲戚朋友是否会觉得这样做就是不孝等。”福田区园东社区老人日间照料中心负责人李明锋告诉记者。

       “养老体系建设是一项综合性的系统工程,涉及方方面面。根据设计和规划,力争到2015年,深圳将基本形成以‘居家为基础、社区为依托、机构为支撑’的社会养老服务体系。”市民政局局长杜鹏表示。

破题

1.让老人“家门口”养老

       今年79岁的郎诗琴老人曾是四川大学的一名教授,如今跟随女儿在深圳生活。因为老伴去世,女儿女婿平时上班不在家,两年多前她开始来到福田区园东老人日间照料中心。如今,她已经是这里的常客。

       记者在该中心看到,这是一栋位于园岭东路5号的独立小院,干净整洁。院子里边有一座四层小楼,使用面积1600平方米,目前有40个固定床位。院子里边有单双杠、坐椅、扶椅等生活、康复器材。为了老人上下楼方便,还专门安装了一部电梯。

       谭家歆表示,如今家庭养老功能正在弱化,难以充分满足老年人养老需求,社会养老服务体系是我国未来养老服务发展的重点。根据国内外经验,社会养老服务体系建设须顺应老年人居家和社区养老的愿望,以居家和社区养老服务为重点。

       老人日间照料中心,作为社区养老的一种重要形式,目前在国外已经非常成熟和完善。深圳从2010年底开始试点,截至2013年底,已经建成20多家,主要为老人提供日托看护、休息、膳食、健康护理、复康运动、心理咨询与辅导等相关服务。

       记者走访发现,老人日间照料中心已经受到越来越多老人和子女的欢迎和认可。子女早晨上班,可将老人送去照料中心,晚上下班再接回来吃晚饭,一家人其乐融融,老人开心,子女放心。

       不过,记者也了解到,在深圳这样寸土寸金的大城市,建设发展老人日间照料中心面临诸多问题。

       场地紧缺是最难的问题。罗湖德福老人日间照料中心主任彭新发告诉记者,该中心运营3年来,一直在一统建楼的三楼开展活动,去年底才又在该楼的一楼找了一块地方。“罗湖作为老城区很难有合适的场地,制约了日照中心的发展,制约了服务项目的多元化。”

       除了场地,资金也是难题之一。“目前深圳的日间照料中心基本上没有政府补贴,全靠运营机构自己筹资,而除了吃饭、住宿、保健三类服务外,其他大部分项目都是免费的。”李明锋告诉记者。

       对此,去年7月出台的《养老规划》共规划了70处机构养老设施,共提供养老床位25200—25800张,所有70个项目均落实了选址用地,在规划上为实现养老发展目标提供基本用地保障。其中,改、扩建用地20处,空地新建23处,利用城市更新或土地整备等方式提供用地27处。

2.社会资本“破冰”养老地产

       4月10日下午,深圳首次以挂牌方式公开出让两块养老设施用地,试水将社会资本引入民生领域,35家企业踊跃竞拍。最终宝安地块以4亿元由前海人寿竞得,龙华地块由融通信公司2.8亿元竞得。

       深圳此次创新式的土地出让方式,改变了以往社会福利用地只能由政府投资开发,“民用养老院”只能租赁场所经营的局面。深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示,中国老龄化严重,养老地产刚起步,在房地产业内是一块大肥肉。

       不过,也有业内人士向记者表示,此次万科、佳兆业等一批大型房地产企业均未参与竞拍,说明深圳第一次尝试实际情况和企业的期望值并不一致,在后续推出的养老地产在政策配套方面还需要更加有吸引力的东西

       市民政局社会福利和社会事务处副处长马少和告诉记着,深圳民间资本活跃,近年来很多企业都在开始尝试投资养老产业。此次众多民间资本投资养老产业的重要原因,是深圳去年先后出台的《意见》和《养老规划》两大养老新政对市场准入和土地配置两大难题的破解。

       在养老产业的服务主体方面,深圳市鼓励社会力量进入。同时,对于如何发展老龄服务产业,《意见》给出了许多具体的思路和措施。首先是充分利用社会资源、社会资本的投入,吸引社会资本包括企业和个人的资金、土地、物业投入养老产业。

       再次是发展养老房地产,培育一批有特色的养老公寓、养老社区。记者了解到,目前已有包括深圳康馨养老事业投资发展有限公司、中国人寿深圳分公司、万科地产等在内的近10家企业拟投资建设养老机构或养老公寓。有3个养老公寓项目预计于今年上半年动工兴建,总投资约11.5亿元。

       “深圳把养老事业和产业放在一起来推进,争取获批开展全国养老服务业综合改革试点,制定实施养老服务产业发展专项行动计划和实施养老设施提升工程,努力打造‘两城六中心’,以创新的实践为全国发展养老服务业‘破难题、探新路、做示范’。”杜鹏表示。

民营养老院入住情况(部分)

深圳金奥护老中心现有床位300张入住老人40多名

深圳敬夕阳颐养院现有床位100张入住老人90多名

深圳复康会颐康院现有床位300张入住老人160多名

公办养老院入住情况(部分)

罗湖福利中心现有床位250张入住老人270名排队人数超过2100名

南山社会福利中心现有床位320张已经住满排队人数超过1200名

深圳市福利中心颐养院已经住满不再接受预约登记

(来源: 法制网-法制日报)

易子杰评论:
      既然作为养老用地,而且国家明确对养老服务设施建设用地供应问题给予政策支持。那么我觉得养老用地就不应该采取竞价的方式拍卖,因为拍卖的地价成本最终还是会转嫁到老人头上,而应该采取限价拍卖,限价销售,按谁的规划最好则给谁做。拍卖养老用地导致高企的养老成本失去了养老的社会福利意义。
     
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