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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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深圳陷"无地可用"困局 城市更新玩不转  

2014-05-06 15:51:52|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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深圳陷"无地可用"困局,城市更新占房产项目36%

       深圳用30多年时间在1991平方公里的土地上创造了城市发展史上的奇迹。未来30年,深圳将面临“无地可用”的困局,怎么办?“改革!只有改革,深圳才有地可用;只有改革,深圳才能把剩下为数不多的土地用好,用出最佳效益;只有改革,才能更好适应当前城市发展转型的要求。”

       深圳市规划和国土资源委员会(海洋局)主任王幼鹏日前在接受本报记者采访时如是说。按照十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场要求,深圳以明晰产权、市场配置、政府引导、利益共享为改革思路和支点,撬动起新一轮土地改革。

深圳肩负“土改”新使命
       在27年前(1987年),深圳率先敲响了新中国土地拍卖“第一槌”,成为我国土地使用制度改革进程中具里程碑意义的事件,带来我国土地使用制度的一次根本性变革。2012年5月,国土资源部、广东省人民政府联合批复《深圳市土地管理制度改革总体方案》,赋予深圳深化土地管理制度改革先行先试的重大历史使命,深圳新一轮土改就此正式启动

       而在3个月前,深圳凤凰社区首宗原农村集体土地成功入市交易,成为深圳启动新一轮土改以来首例成功入市的“农地”,也是在十八届三中全会提出“建立城乡统一的建设用地市场”后,深圳在“农地”入市方面率先取得了突破,被外界普遍称作是中国“农地”入市第一拍,对建立全国城乡统一的建设用地市场具有很强的借鉴意义。

       今年4月1日,《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》(下称“实施办法”)正式施行,标志着深圳在处理历史遗留违法建筑方面迈出关键性的一步,部分符合条件的历史遗留违建有望得到确权。王幼鹏说,纵观深圳土地管理制度的每一次探索和实践,都对国家土地管理制度改革提供了宝贵的经验,充分发挥了深圳作为改革开放排头兵和试验田的作用。

用好“小拇指”挺直“大拇指”
       在市规划大厦,一个常设的展览“深圳市规划国土市情展”摆在大厅醒目的位置,两组斗大的数字上下摆放着,“1500∶1991”。它时刻提醒着每个进出大厦的人,深圳用1991平方公里的土地承载着超过1500万人口的生活和就业。另一组数字同样说明深圳土地资源的紧缺性:到2020年,深圳可供新增建设用地只有59平方公里。
       
       很多人说起深圳,会竖起“小拇指”和“大拇指”,小拇指说的是深圳土地面积很小,大拇指是说深圳不容易、发展成就大、潜力大。“深圳面临土地资源紧约束的难题,产业转型、城市发展都受到土地空间的制约,还要直面重大项目、公共设施的落地。因此需要探索高度城市化地区土地管理的新路子。”王幼鹏表示。
       
       近两年来,深圳以新一轮土地管理制度改革为契机,在探索土地配置市场化、土地利用高效化和土地管理法制化等方面进行了大胆的改革和创新。2013年1月18日,深圳市政府以2013年1号文形式发布《深圳市政府优化资源配置促进产业转型升级“1+6”文件》,成为深圳启动新一轮土地改革以来,在产业用地管理制度方面的一大创新。
       
       得益于新一轮土地管理制度改革释放的制度红利,我市获得了更大的建设用地审批自主权后,随即通过大幅提高新供应土地的审批效率,重点保障了一批高新技术和战略性新兴产业的用地需求。据悉,2012年以来,全市共出让重大产业项目用地36宗,127.4公顷,用地规模占全市产业项目用地出让规模的55.3%。
       
       坚持差别化的土地供应和地价管理政策,更好地发挥政府在产业发展上的引导作用。深圳启动了全市产业用地供需服务平台,政府的产业用地供给、企业的用地需求,以及企业和社区的用地转让,都可以通过该平台得以实现,特别是缓解了中小企业用地难问题。


4年立项340个 深圳城市更新拆不动赔不起玩不转

       尽管城市更新已经成为深圳土地供应主流,但“拆不动、赔不起、玩不转”是业界普遍反映的现状。由城市更新房地产研究院联合城市更新网、深圳市城市更新房地产咨询服务有限公司发布的全国第一份城市更新行业研究报告显示,截至2013年8月31日,深圳获得立项的城市更新项目共有340个,但推进至签订土地出让协议的仅有9.1%。

城市更新立项多、推进速度慢
       报告显示,自2009年《深圳市城市更新办法》颁布、2010年3月公布第一批城市更新单元规划制定计划(草案)起,至2013年8月31日,共有13批、340个城市更新项目获准立项。这其中包含了在2006-2009年已立项的86个传统旧改项目,以及2013年3月清退的13个长期无法推动的已立项项目。若按区域来分,宝安、龙岗是重点,占比分别是32%和24%。
从各个年份看,《深圳市城市更新办法》颁布后的第一年,即2010年立项的项目最多,达116个,2011年骤减为43个。因此在2012年1月份深圳市又出台了《城市更新实施办法细则》,当年共有67个项目获准立项。为加快推进城市更新,在2013年8月份深圳市政府又出台了《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》,但2013年的立项数目不容乐观,仅有18个。
       实际推进的结果落差更大。报告显示,完成整个城市更新项目前期工作(以土地出让协议签订为标志)的仅有9.1%,进展最慢的阶段为转向规划审批通过至实施主体确认,其次是立项至完成转向规划阶段,而这两个阶段的主要问题就是“拆迁难”。

(以上资料来源:深圳新闻网及南方都市报,联合智库易子杰整理)
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