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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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房价增速下降是市场正常调节  

2014-06-04 18:16:01|  分类: 4、城市土地房价 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       2014年6月4日,国务院新闻办举行新闻发布会,请住房城乡建设部总经济师冯俊介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况,并答记者问。

记者:当前房地产市场出现了一些新变化。从前几个月数据看一些指标出现了下滑,大家热议是否拐点已经到来。对于这种变化您怎么评价?

冯俊:当前房地产市场形势媒体都很关注。我也看到,最近一段时间很多媒体,包括一些专家都在说房地产市场、房价是不是出现了拐点。对这个问题我讲三层意思:

       第一,很抱歉,我没看懂什么叫拐点?拐点是个数学概念。拐点是什么?拐点是图形曲线从凸变成凹或者从凹变成凸的那一个点。如果说这个图像能够用函数表示,这个函数是二阶导数为零或者是二阶导数不存在的这个点。我们在对经济现象或者其他经济态势分析时也用这种分析方法,“拐点”并不描述曲线是上行的态势或者是下行的态势,也不描述态势的转折点。“拐点”恰恰处于上行或者下行过程红的某一点。“拐点”恰恰描述曲线再延续一段,就改变了它的上行或下行的方向。这是我要说的第一层意思。第二,模拟经济运行或者其他事物发展过程的曲线,先有结果,再有曲线,都是实证性的分析,或者说,“拐点”是事物实际状态的分析工具,而不是预测工具。

在经济分析上,有些朋友用拐点描述经济现象我确实不太理解。我们用模型或者函数表述社会经济现象的时候,都是实证性的分析,这个现象发生了,用图像在每个点上根据时间做横轴、数据做纵向拟合成一个曲线,要实际发生才能画出图是实证分析工具而不是预测工具。所以在市场分析的时候我从来不说拐点,我理解的拐点和现在社会上说的拐点完全是两回事。有些人说房价下行了,说是拐点,实际上是个转折点

       第二,当前房地产市场发展的基本情况。总体上说,我们大多数指标都在增长,整个增速在下降,但这并不等于负增长。以前增速那么高,现在增速下降一点儿,也属于市场正常的调节,只有少数指标出现了负增长,比如新开工面积、销售面积、成交量。需要说明,必须历史的看问题,同比增长负,这是指跟去年同期相比,2013年前几个月的增长情况是什么呢?新开工增长50%,成交量增幅也相当大。在前面有这么大的增长情况下,拿现在跟前面那么大的基数做比较,所以出现了负增长。这是由于前面基数过大造成的。整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中,当然增速慢一点也是社会自然调节的过程。

       有媒体朋友在关心拐点、对房价非常关心。我理解的房地产市场调控主要目标是追求供求平衡、市场平稳,我们把价格作为调控目标过于狭义化。当然市场供求是否平衡、市场是否平稳,价格是重要信号。通过价格分析供求平衡、市场平稳这两个目标是不是处于正常区域。整体宏观调控的目标都是对着这个来的。现在的房地产市场确实出现了一定的分化,有些地方库存量过大,有些地方比较短缺。关于这个问题,今年政府工作报告已经提出了“分类调控”的基本原则对那些库存量大的,供过于求的城市,要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策,目的是满足自住型的、改善性住房需求;对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市,要加快中小套型普通商品住房的供应,形成有效供给,继续遏制投资投机型需求,也要增加共有产权住房的供应。

       最后我要说一句话,我们对房地产市场的调控始终要坚持保护消费需求、遏制投资需求这个原则。我是把住房需求分成两类:消费性需求、投资性需求。消费性需求就是通常所说的自住性需求。整个调控当中始终鼓励保护消费需求,遏制投资需求,这是我们政策的基调。

(资料来源: 国际在线) 

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