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独立经济学人易子杰的博客

----致力于国际问题、中国经济和政府决策的战略观察研究

 
 
 

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关于我

-------并购基金执行总裁、独立经济学人、天使投资人、资深商业模式设计及公司治理专家、网易经济学家成员、工商管理博士(论文研究商业模式与企业价值)、曾在全球8所大学读过多个专业学位、美国访问学者。从事股权投资、管理咨询及上市顾问等工作。研究成果:《中国近代史与法制史》、《宏观经济分析》、《低碳经济模式》、《商业模式创新》、《项目估值原理》、《证券投资模型》、《企业上市方案》、《股权基金管理模式》、《产业园运营模式》。

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娃哈哈梦碎商业地产案例分析  

2014-06-09 15:39:26|  分类: 1、公司治理理论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。6月5日,中国房地产报记者独家获悉,娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,并有意解除合同离场。??
笸箩大水花,扫帚大尾巴,捞个小糠虾。还记得宗庆后?曾经的豪言壮语吗?“商业地产太简单了,比管饮料工厂可容易多了!”不知道如今的他再听听当年亲口说出的这番话,心里会作何感想。

?       其实宗庆后当初进军商业地产的初衷也容易理解,本土外资零售商变着法的压榨让他忍无可忍,而另一位中国首富王健林的万达则正在全国飞速扩张,看起来是那么简单,唾手可及。??

       如今唯一的实体项目娃欧商场一败涂地,宗氏父女对商业地产的分歧日甚,人才团队无法跟上,管理“一言堂”,战略频繁变动朝令夕改,曾经紧密合作的经销商离心,娃哈哈商业地产前景一片黯淡。这是门外汉的学费,跟他面临相似风险的还有一连串威名赫赫的人物单:苏宁的张近东、雨润的祝义才、红星美凯龙的车建新、海尔的张瑞敏......?

       娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,并有意解除合同离场。  ?

       宗庆后跨界商业零售的首次试验或将宣告失败。6月5日,中国房地产报记者独家获悉,娃哈哈在杭州钱江新城的首个商业地产项目——杭州娃欧商场亏损严重难以支撑,娃哈哈方面已拖欠商场租金达半年,并有意解除合同离场。??

      “上个月娃哈哈已单方面提出解除租赁合同,如果正式解约,娃哈哈需担负约1800万元的违约金。”浙江浙欧置业有限公司(下称“浙欧置业”)相关负责人向记者表示,杭州娃欧商场的物业正是浙欧置业旗下的尊宝大厦。

??       2012年6月,娃哈哈集团高调宣布进军商业地产,随即于当年11月,在杭州钱江新城尊宝大厦开设全国首个娃欧商场,娃哈哈将这一天定义为“企业发展史上很重要的一天”。??

       当初为引进娃哈哈集团入驻,浙欧置业也给出了低于市场价70%的租金,合同上的租期长达16年。然而记者调查发现,开业一年半以来,杭州娃欧商场经营惨淡、持续亏损,逐渐沦为娃哈哈集团的弃子。?

       事实上,早在今年全国两会期间,宗庆后就曾公开表示不看好杭州的商业地产。“杭州以前商业地产不发达,但是现在在建的有很多,我们也不敢做了。”宗庆后表示。??

       记者注意到,今年4月起,杭州娃欧商场开始进行重大调整,商场主体部分已经改成“娃哈哈未来城教育中心”,主营儿童教育咨询、教育服务等,娃哈哈也以此宣布正式进军教育产业。而这看似不起眼的改变背后,是娃哈哈颇为混乱的多元化路径中的又一步乱棋。??

       “杭州项目存在太多先天不足,失败是意料之中的。”RET睿意德商铺部董事杜斌指出,娃欧商场的定位与娃哈哈集团的主营业务关联度不大,且娃哈哈缺乏从事零售、地产的经验和人才储备,原本就不被业内看好。如无重大改善,未来娃哈哈跨界商业之路必将越走越险。??

亏损严重将被抛弃

??       杭州钱江新城富春路与市民街交叉处,尊宝大厦两座高层写字楼巍然矗立,杭州娃欧商场安静地开在大厦底部的一角。从煊赫一时的娃哈哈商业“高富帅”,到冷冷清清落魄收局的“穷屌丝”,时间跨度仅仅一年半。

??       2012年上半年,娃哈哈联合了浙江、湖南两省的部分经销商,通过集资参股的方式成立了娃哈哈商业股份有限公司(下称“娃哈哈商业公司”),第一期投资17亿元,主要投向娃欧商场,目标是“5年内做到商业公司上市”。??

       当年11月29日,娃哈哈集团为加快首个项目落地速度,迅速在钱江新城租下3.5万平方米的物业,开出第一家娃欧商场。彼时宗庆后表示,未来娃哈哈将采取租物业的办法再开设3~5家商城,并计划在5年内筹建100座商场或综合体,而每年平均20座的速度可与万达广场相媲美。??

       言犹在耳,宗庆后的美好蓝图却在第一步就蒙上了灰色。记者在现场看到,杭州钱江新城的娃欧商场如今一片冷清,店员倚靠在店铺门口百无聊赖,整层楼上多数收银台都已关闭。一位工作人员告诉记者,商场因为经营惨淡、亏损严重,目前正进行内部调整。??

       “2012年年底签约时,约定娃哈哈一次性缴纳7000万元的保证金,如今娃哈哈觉得保证金过高,提出从最初缴纳的保证金里扣除拖欠的房租,遭到我们拒绝后,在今年5月底向我们发来解约函。”上述浙欧置业负责人称,独立负责商场运作的娃哈哈商业公司从去年12月起开始拖欠租金,金额达上千万元,“因经营惨淡要求解约,在我们看来实在有点不讲信用”。??

       “就像一个婴儿刚落地就夭折了,房东是赔了夫人又折兵。”杭州双赢机构总经理章慧芳表示,娃欧商场的租金只有2元/平方米/天,远低于现在钱江新城的商铺租金水平,且租期长达16年。在这样的优惠条件下,杭州娃欧商场仍未安然度过前三年的养铺期,可见其生命力原本就脆弱。

??       事实上,娃哈哈集团对于杭州首个项目的态度一直十分微妙。去年4月,当杭州娃欧商场首次传出经营不善的消息时,一位娃哈哈商业公司副总曾向中国房地产报记者坦言:“杭州项目运营确实出现困难,形象定位、产品线等都有问题,娃哈哈没有商场运营的经验,进入这个领域交点学费是很正常的事情。”??

       更有娃哈哈集团内部人士透露,娃哈哈商业公司正经历人事动荡,整个公司除了总经理之外,副总等领导层人员均被免职,原来的团队成员也面临着解散。记者了解到,至今娃哈哈商业公司仍处于不断更换管理团队的状态中。??

转型教育暗藏玄机

       娃欧商场玩不转,改行做儿童教育城,这在杭州商业地产界早已不是秘密。今年4月27日,在娃哈哈集团独家支持的某作文比赛颁奖典礼上,宗庆后宣布位于尊宝大厦的娃欧商场部分调整为“娃哈哈未来城”,这也意味着,全国第一家娃欧商场正式开始改头换面的转型。

??       今年3月,娃哈哈商业股份有限公司与上海三捷投资集团有限公司(下称“上海三捷”)共同出资成立杭州娃哈哈三捷投资有限公司(下称“娃哈哈三捷公司”),负责运营娃哈哈未来城。工商资料显示,娃哈哈三捷公司中,娃哈哈商业股份有限公司出资额300万元,持股比例15%;上海三捷投资集团有限公司出资额1700万元,持股比例85%。工商核准的经营范围包括“实业投资、教育信息咨询”,法定代表人是杜建英。??

       记者也注意到,因项目转型为教育产业,杭州娃欧商场内部已经发生了不小的变化:在负一层的家具装饰区的一隅,工作人员来来往往为即将开幕的画展做最后的布置;二楼原来的欧洲奢侈服饰店已悄然清空,正重新装修,并特别辟出一块区域作为“娃哈哈未来城”项目的咨询区和体验区。据悉,此项目在今年4~5月份已经完成了今年秋季学期的招生计划。

??       就这样,原本校办工厂起家的娃哈哈,在第一家商场里做起了教育培训的生意。而值得注意的是,在娃哈哈三捷公司成立后,其股东频频活跃在资本市场上,一度引发娃哈哈借道上市圈钱的质疑。??

       近日,随着IPO开闸和招股书的陆续预披露,娃哈哈元老、原哇哈哈集团党委书记杜建英投资控股的上海三捷,通过参股PE的方式,出现在IPO企业台州新世纪光电的间接股东名单内。而借壳申科股份的海润影视,间接股东名单内也出现了上海三捷的身影。??

      “娃哈哈商业公司最初是经销商集资建立的,投的钱要见回报,商场的路子走不通,借道教育进军资本市场或许是不错的选择。”一位杭州本土开发商高层向记者表示,杜建英作为宗庆后身边最亲近的人之一,其控股的上海三捷与娃哈哈商业公司有着千丝万缕的联系,此次参股准上市公司,或能为娃哈哈后续的商业项目输血。??

       截至目前,娃哈哈已将商业地产的触角延伸至浙江富阳、余杭,河南南阳,湖南株洲、长沙等城市。但除了杭州娃欧商场外,并没有成型的项目落地,距离宗庆后“3~5年开100家综合体”梦想还很遥远。??

多元发展或陷困境??

       “娃哈哈从商场到教育的跨界是从错误走向错误,现在的娃哈哈除了有钱,其他什么都没有。”一位杭州商业地产业内人士直言,娃哈哈的跨界商业地产一直依循着“没有战略就是战略,市场机会就是机会”的逻辑,碰到一个尝试一个,杭州娃欧商场的失败只是开始。

??       作为商业零售业的“新人”,娃哈哈的商业发展之路并不为业内所看好。浙江省商业经济研究所所长蒋易君就指出,娃哈哈进军零售业甚至商业地产都已经为时过晚。“每个企业都有自己的成长基因,类似华为、万向等企业,在早年就已经积累了扎实的多元化经验,而一直以来娃哈哈的基因只有快消品,缺乏地产经营和投资的基因,现在进军商业地产这么复杂的领域是一项巨大的挑战。”

??       上述杭州商业地产业内人士还指出,这次娃欧商场暴露出来的问题之一,正是宗庆后的独揽大权。据悉,自1989年正式注册成立到目前,娃哈哈集团依然如“一个人的公司”:从未设立副手,事无巨细均需宗庆后亲自审批。??

       纵观杭州娃欧商场的发展历程,不难发现该项目的定位总是因宗庆后本人的思路变化而“朝令夕改”。就在去年7月底的“2013娃哈哈国际精品展销会”上,宗庆后还曾宣布废弃“娃欧商场”的名字,改名为“娃哈哈国际精品商场”,更将对商业地产招商模式等细节进行调整。事实证明,这一调整并不奏效,于是商场又开始转型教育产业。??

       放弃杭州,走出浙江,娃哈哈的跨界之路还有很长一段路要走。面对外界对于娃哈哈多元化的质疑,宗庆后曾坦言,杭州娃欧商场的选址有一定问题,但娃哈哈的零售战略不会改变,目前正在寻找有经验的大的零售行业巨头进行合作。??

       “娃哈哈要在未来5年内开100家商场,成功的关键在于人才和团队。尽管商业地产诱惑很大,但如果企业没有建立专业的招商、规划和运营团队,仅靠原有的人马去做,失败的几率会很高。”杜斌表示,娃哈哈对零售业的经营方式与创新模式的理解有一定的可取之处,但种种考验之下,未来娃哈哈想要跨界成功仍然相当困难。

(来源: 中国房地产报)
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